Как использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий?

Направить материнский капитал на улучшение жилищных условий можно несколькими способами, которые подразумевают покупку готового объекта недвижимости или находящегося на этапе строительства, обеспечить дотацией реконструкцию уже имеющегося объекта или возведение нового частного дома.

В отношении каждого из перечисленных направлений действует одна особенность – семья должна в последствии оформить такую недвижимость в долевую собственность, поскольку государство, выдавая материнский сертификат, пытается обеспечить интересы не только семьи в целом, но и детей в частности.

Особенности использования материнского капитала

Материнский капитал – это безвозмездная дотация, которую вправе получить любая российская семья, воспитывающая двух и более детей, вне зависимости от наличия между ними кровного родства (иначе говоря правило распространяется и на усыновленных детей).

Государственная программа по реализации материнского сертификата берет начало с 2007 года. На сегодняшний день она продлена до 2022 года.

Программа преследует следующие цели:

1. Увеличение рождаемости;
2. Обеспечение интересов детей;
3. Облегчение финансовой нагрузки;
4. Стимулирование лечения детей-инвалидов.

Сертификат имеет ряд особенностей, они выражаются в следующем:

• Предусматривает целевое расходование средств;
• С текущего года имеет фиксированный размер -  453 тыс. рублей (поскольку индексация дотации заморожена);
• Выдается на имя матери детей, но в исключительных случаях получателем сертификата может выступать отец семейства, дети;
• Реализуется только в безналичной форме;
• Средства капитала могут быть расходованы только после получения одобрения на то Пенсионного фонда РФ;
• Дотация может быть направлена на предусмотренные цели только после достижения ребенком трех лет (имеются исключения).

Согласно законодательным указаниям дотация может направляться на такие цели, как:

• Оплата любого уровня образования ребенка (дошкольного, общего, среднего, высшего):

1. Если оно не является бесплатным;
2. Если образовательное учреждение отвечает установленным требованиям;
3. Может пойти в том числе и на оплату проживания в общежитии;

• Внесение в счет накопительной части пенсии:

1. Только в отношении матери;

• Оплата или компенсация затрат, произведенных при осуществлении реабилитации ребенка с инвалидностью:

1. Приобретение специальных аппаратов, инвентаря;
2. Лечение;

• Улучшение условий проживания семьи:

1. Строительство дома;
2. Реконструкция дома;
3. Покупка готовой жилплощади;
4. Долевое участие в строительстве.

Что подразумевается под улучшением жилищных условий

Закон, регулирующий порядок распоряжения материнским сертификатом устанавливает правило, по которому владельцы дотации правомочны направить средства на реализацию любой гражданско-правовой сделки, связанной с приобретением жилой недвижимости.

Под жилой недвижимостью законодатель понимает следующие объекты:

• Квартира (в том числе и коммунальная);
• Комната (если она обособлена);
• Частный дом;
• Часть квартиры или дома (требуется соблюдение определенных условий).

Под категорию улучшения жилищных условий могут попадать следующие мероприятия:

1. Покупка готового жилья, если таковое вообще отсутствовало у семьи или нынешний объект больше по площади и прочее;
2. Проведение капитального, технического ремонта, перепланировки, если в последствии такие мероприятия приведут к улучшению прежнего состояния жилья;
3. Строительство недвижимого объекта посредством собственных усилий или с привлечением подрядной организации;
4. Погашение выплат по кредиту, взятых с целью осуществления строительных работ по улучшению прежних жилищных условий;
5. Погашение ипотечного бремени;
6. Вступление в отношения по долевому участию в строительстве;
7. Внесение в качестве вступительного взноса, предусмотренного для участников жилищного кооператива.

Нюансы распоряжения материнским капиталом на улучшение жилищных условий

Прежде чем семья получит возможность перевести средства материнского капитала по одному из направлений, предусматривающих улучшение условий проживания, они должны получить разрешение на сделку от Пенсионного фонда РФ, который уполномочен проводить проверку законности вышеупомянутой процедуры, добросовестности намерений семьи и контрагента, получающего средства дотации.

ПФР может отказать в переводе средств, если:

• Предоставлен не полный пакет документов;
• Обнаружено указание недостоверных данных;
• Выявлены мошеннические мотивы;
• Выбрано направление, не входящее в исчерпывающий перечень, указанный государством;
• У семьи отпало право на использование материнского сертификата (было исчерпано ранее или средства были переведены обратно в бюджет государства ввиду того, что семья пыталась обналичить дотацию);
• Родители не соблюли обязательство о выделе долей на детей;
• По иным причинам, предусмотренным в законе.

Государство выделяет ряд условий, которым должен отвечать приобретаемый, возводимый или реконструируемый объект жилфонда. Среди них следующие:

1. Нахождение на территории РФ;
2. Полная пригодность для проживания (не допускается приобретение ветхого или аварийного объекта);
3. Обособленность недвижимости (наличие частного входа/выхода);
4. Наличие правоустанавливающих документов на жилплощадь (при условии, что объект введен в эксплуатацию);
5. Износ площади не должен превышать показатель в 50%;
6. Помещение имеет естественные источники освещения;
7. Помещение соответствует градостроительным и техническим нормам постройки;
8. Помещение оборудовано канализацией, водой, отоплением, электроэнергией – если речь идет о части площади в многоквартирном доме (при оценке частного дома принимаются во внимание иные критерии);
9. Если семья возводит частный дом, то участок под объектом должен быть отведен под ИЖС.

На практике, родители выделяют в пользу детей небольшую долю (к примеру, 1/20 на каждого воспитанника, рассчитываемую от всего объема имущественных прав). Это аргументировано тем, чтобы при последующем отчуждении такого объекта не возникло проблем с получением разрешения на сделку у органов опеки и попечительства (так как реализация жилья, сособственниками которого выступают дети допускается только в том случае, если новое жилье будет отвечать тем же параметрам или превосходить прежние условия проживания).

Способы распоряжения

Покупка готового жилья

К числу сделок по покупке готового жилья могут относиться следующие:

• Приобретение квартиры на вторичном рынке;
• Приобретение квартиры на первичном рынке;
• Приобретение комнаты;
• Приобретение коммунальной квартиры;
• Приобретение готового частного дома;
• Приобретение дачного дома.

Вариант приобретения дачного дома под материнский капитал допустим только в том случае, если он будет переоборудован под полноценное жилье, включающее необходимые коммуникации и соответствующий по площади нормам проживания.

Ввиду того, что стоимость жилья в России достаточно высокая и, чаще всего, предоставляемой субсидии не хватает на полное погашение выкупной цены объекта, законодатель предусмотрел возможность использования материнского капитала в пользу исполнения обязательств по ипотеке.

Ипотека на покупку недвижимого объекта с внесением средств дотации может оформляться следующим способом:

1. Государственные средства пойдут на погашение первоначального взноса, предусмотренного по условиям договора (как правило, вносимая сумма составляет не менее 20% от стоимости объекта);
2. Дотация будет направлена на погашение процентов переплаты по займу, которые банк установил в качестве вознаграждения за пользование его средствами;
3. Субсидия будет направлена на исполнение обязательства по погашению основного долга (указанный способ может применяться уже после того, как семья самостоятельно рассчитается с первоначальным взносом и процентами, поскольку по условиям ипотечного соглашения вышеописанные платежи взимаются в первую очередь, а уже после таковых заемщик рассчитывается с телом кредита).

Если семья решила использовать капитал для расчета с ипотекой, то важно соблюсти следующие правила:

• Родители составляют обязательство о предоставлении «детской» доли в праве собственности, но выделить ее они вправе уже после полного погашения долга, но не позднее полугода со дня, когда ипотечный договор будет признан исполненным;
• Кредитно-финансовая организация, предоставившая ипотечный заем должна дать согласие на зачет суммы материнского капитала по обязательству.

Строительство дома

Строительство дома за счет материнского сертификата допускается только на землях, специально предназначенных для таких целей. Их составляет фонд, выделенный под ИЖС.

Родители, решившие возвести объект на землях, отведенных для личного подсобного хозяйства или дачного строительства получат отказ от ПФР.

Семья, должна иметь следующие права на земельный участок (одно из перечисленного):

• Право пожизненного наследуемого владения;
• Право постоянного бессрочного пользования;
• Право собственности;
• Аренда на условиях безвозмездного пользования.

Строительство объекта может осуществляться собственными силами семьи, тогда дотация может компенсировать затраты на покупку строительных материалов и иных издержек, связанных с улучшением условий проживания по недвижимости.

Если родители привлекли подрядчика, то частичная/полная оплата его услуг будет перечислена на расчетный счет сразу после того, как ПФР одобрит процедуру.

Привлечение материнского капитала на строительство дома осуществляется по следующему алгоритму:

1. Выбор участка под строительство и проверка соответствия его документов установленным требованиям;
2. Составление инженерно-технического плана постройки;
3. Оформление разрешения на строительство объекта;
4. Поиск подрядной организации (если таковая будет привлекаться);
5.  Сбор необходимого пакета документов и его подача в ПФР;
6. Ожидание периода рассмотрения заявки (около 2-х месяцев);
7. Получение разрешения;
8. Начало строительных работ (согласно договору с подрядчиком может быть предусмотрена обязанность перевести задаток для проведения первой фазы строительства, тогда ПФР должен осуществить перевод части средств из маткапитала);
9. Получение подтверждения от органов МСУ, администрации о том, что строительство запущено;
10. Повторное обращение в ПФР с заявлением на перевод оставшейся части дотации (но не ранее полугода со дня, когда было рассмотрено первое обращение).
11. Перевод суммы в пользу подрядчика или на расчетный счет владельца сертификата (если строительство осуществлялось самостоятельно);
12. Завершение строительства;
13. Ввод дома в эксплуатацию;
14. Выдел доли в праве на детей
15. Получение правоустанавливающих документов на объект;
16. Отчет перед ПФР о соблюдении требования по оформлению права собственности в долевое пользование.

Реконструкция дома

Реконструкцией дома признаются мероприятия, направленные на:

• Увеличение площади за счет пристройки дополнительных комнат (обязательное условие);
• Укрепление капитальных несущих стен здания;
• Подведение коммуникаций, обеспечивающих комфортное ведение быта;
• Проведение работ, предотвращающих ветхость, аварийность конструкции.

Важно учесть то, что проведение реконструкции допустимо только в отношении частного жилого дома и не допустима в случае наличия у семьи квартиры.

При выдаче разрешения на реконструкцию ПФР учитывает:

1. Наличие у родителей правоустанавливающих документов на недвижимый объект и земельный участок под ним;
2. Наличие разрешения на реконструкцию от подведомственных государственных органов;
3. Характер проводимых с объектом работ.

В остальном порядок осуществления процедуры по реконструкции дома совпадает с алгоритмом, приведенным по строительству объекта.

Долевое строительство

Семья, решившая приобрести квартиру в строящемся доме по договору долевого участия получает следующие преимущества:

• Сниженная цена за квадратный метр жилья;
• Большинство новостроек возводятся по улучшенной планировке;
• Возможность выбрать объект в зависимости от финансовых возможностей (от эконом класса до престижной квартиры).

Долевое участие в строительстве имеет следующие минусы:

• Высока вероятность не получить жилье (застройщик может признать себя банкротом, заморозить стройку по иным обстоятельствам);
• Квартира в новостройке, чаще всего, реализуется в черновом варианте (застройщик обеспечивает лишь стены и остекление), поэтому ремонтные работы могут сопровождаться огромными дополнительными издержками;
• Заключая договор на объект, находящийся на нулевом цикле строительства, семья может столкнуться с длительным ожиданием того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию;
• На практике встречаются случаи, когда застройщик включает в договор условие, по которому он может в одностороннем порядке изменять первоначальную стоимость квадратного метра, что приводит к увеличению издержек по выкупу квартиры (таким образом компания компенсирует затраты, произведенные сверх запланированной сметы).

Материнский капитал при участии в долевом строительстве может направляться следующим образом:

1. Полностью погашать выкупную стоимость объекта (крайне редко);
2. Погашать часть обязательства, а оставшаяся недостающая сумма опосредуется:

• Договором ипотеки;
• Договором рассрочки от застройщика;
• Личными оборотными средствами семьи, накопленными или вырученными за счет реализации иного недвижимого объекта.

Пошаговый алгоритм

Для использования сертификата на улучшение условий проживания семьи, необходимо последовать следующему алгоритму (на примере покупки готового жилья в ипотеку):

1. Получить сертификат;
2. Определиться со способом реализации дотации;
3. Выбрать недвижимый объект;
4. Осмотреть квартиру;
5. Ознакомиться с правоустанавливающими документами, представленными продавцом;
6. Подать заявку в банк на предоставление займа для покупки квартиры;
7. Получить ответ от банка (период рассмотрения заявки от 2 до 7 дней);
8. Подготовить необходимый пакет документов;
9. Явиться в банк для заключения предварительного ипотечного договора;
10. Заключить авансовый договор с продавцом квартиры;
11. Предоставить на проверку банку личные документы и документы продавца на реализуемый им объект;
12. Подать заявление в ПФР на перевод средств материнского капитала в пользу первоначального взноса по ипотеке с предоставлением необходимого пакета документов;
13. Получение ответа (заявка рассматривается не более 2-ух месяцев);
14. Проведение оценки стоимости недвижимости;
15. Заключение с продавцом основного договора купли-продажи;
16. Составление акта приема-передачи;
17. Заключение основного ипотечного договора и договора поручительства;
18. Перевод ПФР средств материнского капитала для исполнения обязанности по предоставлению заемщиком первоначального взноса;
19. Перерегистрация права собственности с прежнего владельца на заемщика;
20. Перевод банком на расчетный счет продавца оставшейся выкупной цены квартиры;
21. Оформление договора страхования недвижимости.

Необходимые документы

• Паспорт владельца капитала;
• Оригинал материнского сертификата;
• Свидетельство о рождении каждого ребенка семьи;
• Свидетельство о регистрации права собственности на объект;
• Кадастровые документы на квартиру, дом, землю;
• Акт оценки недвижимости;
• Разрешение на строительство дома;
• Акт о вводе дома в эксплуатацию;
• Инженерно-технический план постройки;
• Отчет о произведенных затратах на строительство, ремонт, реконструкцию дома;
• Договор строительства с подрядной организацией;
• Документы, подтверждающие законность деятельности подрядчика;
• Ипотечный договор;
• Договор поручительства;
• Акт об оценке;
• Полис страхования недвижимости;
• Акт приема-передачи;
• Заявление в ПФР на перевод дотации по одному из направлений;
• График погашения платежей;
• Справка с банка, выражающая согласие на принятие материнского капитала в пользу исполнения ипотечного обязательства;
• Выписка из банка о произведенных ежемесячных платежах;
• Договор купли-продажи квартиры с продавцом;
• Расписка о получении продавцом причитающихся ему за объект средств;
• Договор долевого участия в строительстве;
• Документы, подтверждающие законность ведения деятельности застройщика;
• Акт о этапе строительства недвижимого объекта;
• Обязательство о выделе долей на детей;
• СНИЛС;
• Согласие супруга/супруги на вступление в ипотечное обязательство или долевое строительство;

Заключение

Существует четыре основных направления реализации материнского капитала. Одно из которых – улучшение условий проживания, выступает наиболее востребованным. Государство позволяет использовать дотацию для покупки недвижимости как с дополнительным привлечением собственных средств, так и по договору ипотеки (если цена объекта выше эквивалента материнского сертификата). Также родители вправе реконструировать имеющийся дом, прибегнуть к самостоятельному возведению частного жилого строения или с помощью подрядной организации. Важно учитывать, что каждый из перечисленных способов, кроме направления в пользу погашения ипотеки, попадают под условие, по которому право на использование средств субсидии возникает только после достижения ребенком трех лет.