Как взять ипотеку под 6 процентов?

Льготная ипотека под 6 процентов будет действовать на протяжении всего срока действия кредитного договора. Такое решение было изложено в Постановлении Правительства РФ от 28.03.2019 года № 339. Однако для реализации всех льгот, которые предлагает госпрограмма, заемщикам придется подтверждать соответствие ряду критериев.

Что дает льготная ипотека

Главной проблемой, которая возникает сразу при оформлении ипотечного кредита, остается чрезмерно высокая ставка и длительный срок выплат. Учитывая значительную стоимость жилья, сумма кредита исчисляется миллионами. Даже при средней рыночной ставке в 8-10% годовых, за весь период кредита придется отдать проценты, превышающие основную сумму долга.

Первые шаги по поддержке заемщиков по ипотеке государство предприняло еще в 2015 годы. За последние 3 года были введены следующие направления господдержки:

1. предоставление ипотечных каникул на срок до 6 месяцев, если заемщик столкнулся с временной неплатежеспособностью по уважительным причинам;
2. гарантия кредитования по льготным ставкам 6-8% для отдельных категорий граждан (военнослужащие, сотрудники МВД и т.д.);
3. ипотека под 6% на первые годы действия кредита (эта льгота позволяла уменьшить размер выплат на начальной стадии выплат).

Однако даже эти меры не существенно изменили положение на рынке ипотечного кредитования. Выдавая деньги под приобретение недвижимости, банки всегда ставят в приоритет обслуживание долга. Это означает, что в первые годы ипотеки заемщики фактически платят только проценты, хотя сумма основного долга почти не уменьшается.

Облегчить положение ипотечников призвано Постановление № 339. По распоряжению Президента РФ и Председателя Правительства, было принято решение распространить льготную ставку на несколько лет или весь срок ипотечного кредита. Хотя в нормативном акте содержится ряд важных ограничений для использования ипотеки под 6%, эта мера может повысить интерес к оформлению кредитов и снизить финансовую нагрузку на ипотечников.

Новые условия льготной ипотеки

Не секрет, что ипотека чаще всего используется для улучшения жилищных условий семьи, особенно при рождении новых детей. Поэтому и перечень льгот, указанных в Постановлении № 339, направлен на поддержку семей с детьми:

• воспользоваться льготами может семья, если в период 2018-2022 г. в ней появился второй или последующий ребенок (важно, что льгота распространяется не только на новых заемщиков, но и на кредиты, действующие с 2018 года);
• для семей с детьми льготная ставка 6% будет действовать на весь срок договора, а не на 6 месяцев, как раньше;
• льготное кредитование распространили не только на вторичный рынок жилья, но и на покупку квартиры по ДДУ или готовых объектов у застройщика;
• Постановление № 339 позволяет рефинансировать кредиты, выданные до 2018 года, под льготную ставку 6% (в этом случае будет важна дата обращения за рефинансированием);
• в объем кредитования включена сумма маткапитала, тогда как ранее она не подпадала под льготы.

Еще одна специальная льгота была введена по территориальному признаку. Для семей с Дальнего Востока, в которых с 2019 года родится второй или последующий ребенок, можно получить ипотеку под 5% с государственной гарантией. Правда по условиям предоставления такой льготы жилье можно приобрести только в сельской местности и на вторичном рынке.

Как действует семейная ипотека

До принятия Постановления № 339, срок действия льготной ставки зависел от количества детей в семье:

1. при наличии у граждан 1 ребенка, либо если в семье вовсе отсутствуют дети, право на снижение ставки не возникало;
2. при рождении второго ребенка, банк снижал ставку до 6%, однако только на первые 3 года действия кредита;
3. если в семье рождался 3-й ребенок, аналогичная ставка действовала уже в течение 5 лет;
4. для семей, воспитывающих 4-х и более детей, срок действия льготы распространялся до 8 лет.

Эти меры также значительно снижали финансовое бремя на семью. Однако по истечении льготного периода, банк возвращался к начислению процентов по стандартным ставкам (8-12%, в зависимости от условий договора). Поэтому существовала неопределенность в будущем, так как большинство ипотечников имеют в семьях 2 или 3 детей.

Теперь ипотека для семей с двумя или тремя детьми будет выдаваться под 6%, которые сохранятся на весь срок договора. Выделим обязательные условия, которые нужно подтвердить для участия в госпрограмме:

• наличие у всех членов семьи гражданства РФ;
• факт рождения второго или последующего ребенка не ранее 01.01.2018 года;
• дата заключения договора купли-продажи жилья должна быть не ранее 01.01.2018 года;
• место проживания семьи (для граждан, претендующих на ипотеку под 5% на Дальнем Востоке);
• для рефинансирования под 6% можно использовать ипотечный договор, по которому квартира приобреталась до 2018 года.

Обязательным условием является заключение брака и участие обоих родителей в качестве созаемщиков. Однако один из супругов не обязательно должен быть родным отцом всех детей. Например, льгота будет предоставлена, если в семье есть несколько детей от предыдущего брака женщины. Также в состав созаемщиков могут входить иные родственники (бабушки и дедушки), однако на них придется оформлять долю ипотечной квартиры.

Как принять участие в льготной ипотеке

Общий порядок выбора жилья и обращения за льготой несущественно отличается от стандартных правил кредитования. Объект недвижимости для получения льготы должен соответствовать следующим условиям:

1. жилплощадь, приобретаемая по ДДУ, т.е. еще не существующий объект;
2. готовая квартира или дом, приобретаемые у застройщика или иного юридического лица.

Для жителей Дальнего Востока сделано исключение. Они могут не только взять строящееся жилье по ДДУ, но и приобрести объект у юридических лиц. Льгота 5% будет распространяться и на вторичное жилье, приобретенное у физических лиц, если оно расположено в сельской местности. Под госпрограмму на Дальнем Востоке подпадает сразу 11 регионов.

Еще одно важное условия связано с ограничением максимальной суммы кредита, которая подпадает под льготу 5-6%:

• семьи в Москве и Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, могут получить кредит под 6% на сумму до 12 млн. руб.;
• для жителей остальных субъектов РФ максимальный размер кредита ограничен 6 млн. руб.

В большинстве случаев, в указанную сумму можно уложиться с запасом. Однако если семья приобретает большую и дорогую квартиру, на всю сумму, превышающую 6 или 12 млн. руб., придется платить стандартную процентную ставку. Средства МСК теперь включены в указанный лимит. Это означает, что при использовании маткапитала для покупки жилья, фактическое ограничение по сумме составит 11.5 и 5.5 млн. руб. (мы округлили суммы для удобства расчета).

При расчете первоначального взноса также нужно учесть специальные правила:

• размер первоначального взноса остался без изменений, т.е. 20% от стоимости жилья;
• первоначальный взнос можно оплатить за счет средств маткапитала, после чего они не будут учитываться в лимите ипотечного кредита;
• при обращении за льготным рефинансированием, остаток кредита не может быть менее 80%.

В части страхования при оформлении ипотеки также есть незначительные изменения. Заемщики обязаны страховать недвижимость на весь срок кредита, хотя сами могут выбрать страховую компанию. Страхование жизни и здоровья не обязательно, поэтому заемщики могут сами принимать такое решение. Однако при отсутствии полиса страхования жизни банк вправе поднимать процентную ставку еще до 4%. Поэтому в каждом конкретном случае нужно считать, выгодно ли отказываться от страхования, чтобы не переплатить по процентам.

Как получить льготные ставки по ипотеке

Заявить о своем праве на льготные проценты можно при обращении за кредитом, либо при наличии действующего ипотечного договора. Постановление № 339 вступит в силу только 13 апреля 2019 года, однако распространит свое действие на период с 01.01.2018 года. Для получения льготы нужно:

1. собрать документы, подтверждающие соответствие условиям госпрограммы (прежде всего, свидетельства о рождении детей, так как остальные документы и так будут проверяться банком);
2. подать заявление в банк о снижении процентной ставки до 5 или 6%;
3. дождаться, пока заявление будет передано банком в уполномоченные органы для принятия решения;
4. хотя решение принимается в течение 30 дней, процентная ставка будет уменьшена с даты вступления договора в силу, либо с момента появления в семье второго или последующего ребенка.

Финансирование льгот осуществляется за счет гарантий из федерального бюджета. Это означает, что банк, выдавший кредит, ничего не потеряет при снижении процентной ставки. Разницу между 5-6% и действующей процентной ставкой будет компенсировать государство.

Заемщикам не придется участвовать во взаиморасчетах государства и банков. В их договорах будет указано 2 процентные ставки (6% и реальная ставка). Однако вносить ежемесячные платежи в банк нужно именно по ставке 6 %, тогда как возмещением разницы из федерального бюджета займется сам банк.

Дополнительные особенности льготной ипотеки

Государство не предусматривает ограничений по квотам на участие в льготной ипотеке. Это означает, что каждая семья, подтвердившая соблюдение условий по Постановлению Правительства РФ № 339, гарантировано получит снижение ставки. Также учтите еще ряд нюансов:

• банк не может отказать в снижении льготной ставки, если принял положительное решение о выдаче кредита;
• в госпрограмме может участвовать любой банк, имеющий лицензии (однако рассматривается вопрос об утверждении перечня аккредитованных банков, чтобы упростить процесс субсидирования из бюджета);
• участие в льготной ипотеке не ограничено количеством раз (например, если семья из 3-х детей за пару лет погасит кредит с льготным процентом, она сможет еще раз воспользоваться льготой до 2022 года).

При покупке строящегося жилья по ДДУ также есть свои особенности. С 1 июля 2019 года государство переводит долевое строительство на обязательное использование эскроу-счетов. Вся сумма ипотеки, оплаченная по ДДУ, будет храниться на эскроу-счете без возможности снятия дольщиком или застройщиком. Однако на период хранения средств на них не начисляются проценты. При банкротстве застройщика, либо нарушении им обязательств, граждане могут вернуть всю сумму средств с эскроу-счета. Однако фактически уплаченные проценты по ипотеке им никто не компенсирует.

Государство сознательно исключает из льготного ипотечного кредитования продавцов-физлиц. Это сделано для поддержки строительных компаний, которые потеряют большую часть своих преимуществ при переходе на эскроу-счета. Предоставляя льготы для покупки такого жилья, государство стимулирует развитие строительного рынка. Также при покупке квартир и продавцов-граждан велик риск, что стоимость объекта будет умышленно завышена, чтобы получить кредитные средства под низкий процент.