Решение суда о выселении из муниципального жилья

Решение суда о выселении из муниципальной квартиры – мера крайняя, но в последнее время применяемая все чаще в отношении как непрописанных, так и прописанных в квартире граждан. Наниматели менее защищены законом, чем собственники квартир. Причинами выселения могут быть не только указанные в законодательстве основания, но и нарушения условий договора найма жилья. Кроме того, если собственники, как правило, могут получить компенсацию за потерянную квартиру или ее стоимость после продажи, то наниматели такими правами не пользуются и могут лишь в некоторых ситуациях претендовать на иное жилье.

Статус муниципального жилья

Муниципальное жилье сегодня встречается все реже. Многие уже его приватизировали. Ветхий муниципальный жилой фонд постепенно сносится, а вместо него строятся новые дома, в которых граждане охотно приватизируют квартиры. Действуют и другие программы, которые постепенно увеличивают количество собственников жилья, уменьшая, соответственно, количество нанимателей.

Муниципальное жилье – продукт советских времен, перешедший под новые правила регулирования в современной России. Сегодня под таким жильем понимаются квартиры и комнаты в коммунальных квартирах, принадлежащие на праве собственности государству, региону или муниципалитету. Между собственником, в лице соответствующего органа исполнительной власти, и лицом, проживающим в квартире или комнате, ранее заключались бессрочные договоры социального найма. Но уже несколько лет, в соответствии с ЖК РФ, такие договоры не должны заключаться на срок более 10 лет, правда с возможностью перезаключения договора на новый срок.

Тех, кто пользуется муниципальным жильем уже очень давно, особенно с советских времен, остается все меньше. А вот новые договоры социального найма заключаются достаточно активно, поскольку ряд госпрограмм и законов обязывает местные власти решать таким образом жилищный вопрос некоторых категорий граждан, в частности сирот, ветеранов войны, граждан, расселяемых из аварийного жилья, пострадавших от ЧП, мигрантов, вынужденных переселенцев и других льготников.

За что могут выселить из муниципального жилья

Инициаторами выселения, как правило, выступают:

• ответственные квартиросъемщики, зарегистрированные в квартире члены их семей – в отношении бывших членов семей и незарегистрированных в квартире, но проживающих в ней граждан;
• соседи – в отношении своих соседей, которые ведут антисоциальный образ жизни, шумят, угрожают и совершают иные противоправные действия;
• службы ЖКХ – в отношении нанимателей и членов их семей, которые нарушают правила проживания в квартире, не платят коммунальные платежи;
• органы местной власти, действующие как представители собственника муниципального жилья, – при наличии любых предусмотренных законом оснований для выселения и в случае существенного нарушения договора найма, а также прекращения действия этого договора.

Основания для выселения из муниципальной квартиры предусмотрены ст.ст. 83, 91.10 и 91.12 ЖК РФ:

1. Основанием для выселения из муниципальной квартиры является расторжение договора соцнайма.
2. Расторжение договора по инициативе нанимателя возможно в любой момент, но при условии согласия всех членов семьи и предупреждения наймодателя за 3 месяца до планируемого расторжения договора.
3. Наймодатель может потребовать расторжения договора в одностороннем порядке и выселения нанимателя и членов его семьи только через суд и при наличии хотя бы одного из условий:
   • Наниматель не вносит плату за жилье и коммунальные услуги в полном объеме или делает это несвоевременно, допустив нарушение более 6 раз в течение 12 месяцев или создав задолженность в размере более 3 среднемесячных платежей, или не вносив платежи в течение более 6 месяцев.
   • Наниматель заключил договор поднайма или безвозмездного пользования в отношении муниципальной квартиры или ее части.
   • Наниматель и (или) проживающим с ним членов семьи имеет другое жилье на территории этого же муниципального образования (в Москве, Петербурге, Севастополе – на территории этих же городов), а общая площадь таких жилых объектов превышает норму.
   • Наниматель использует квартиру не по назначению.
   • Наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушают, повреждают жилье.
   • Наниматель, проживающие в квартире лица систематически нарушают интересы и права соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.
   • Наниматель и (или) члены его семьи бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская разрушение (для этого основания предусмотрен специфический порядок выселения, о котором – ниже).

Выселение с предоставлением и без предоставления другого жилья

Поскольку выселение из квартиры может обернуться для нанимателя и членов его семьи потерей жилья как такового, закон предусматривает обязанность наймодателя предоставить выселяемым гражданам другое жилье. Правда, рассчитывать на это могут не все.

Жилье предоставляется, если выселение происходит из-за того, что наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи в течение более полугода не платят за жилье и коммунальные услуги без уважительных причин. При этом на другое предоставленное жилье заключается договор соцнайма. Единственные требования к такому жилью – его пригодность для проживания и соответствие его размера размеру помещения, установленному для заселения в общежитие. 

Другое жилье не предоставляется, если основанием для выселения является:

• использование квартиры не по назначению;
• нарушение прав и интересов соседей;
• бесхозяйственное обращение с жильем, приводящее к разрушению;
• лишение родительских прав при условии, что совместное проживание с ребенком (детьми) судом признано невозможным (в этом случае муниципалитет действует по своему усмотрению – может предоставить другое жилье или не делать этого).

Другие ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке. Решение о предоставлении жилья, учитывая социальное положение гражданина и обстоятельства выселения, может быть принято самим муниципалитетом. В ряде случаев суд вправе обязать муниципалитет предоставить выселяемому гражданину жилье. 

Процедура выселения

В зависимости от основания для выселения и статуса лиц (лица), в отношении которых применяется процедура, обращение муниципальных органов власти в суд может предусматривать:

1. Предъявление требования о расторжении договора, что автоматически при удовлетворении требования повлечет выселение. Такие иски – редкость, поскольку выселение из муниципального жилья по большинству оснований предусматривает обращение с требованием в суд.
2. Предъявление требования о расторжении договора соцнайма и выселении всех проживающих в квартире лиц. Такое исковое заявление в суд о выселении из муниципальной квартиры – самый распространенный вариант.
3. Предъявление требования о выселении отдельных граждан, проживающих в муниципальном жилье. Это означает, что претензии к нанимателю не предъявляются, поэтому о расторжении договора речи не идет. Но необходимо выселить одного человека или нескольких проживающих в квартире граждан, которые допускают нарушения закона, либо не имеют никаких прав пользоваться жильем.

Процедура выселения из-за систематического нарушения прав соседей или из-за бесхозяйственного обращения с жильём, влекущего его разрушение, предполагает обязательное досудебное урегулирование:

• на первом этапе муниципалитет должен предупредить нанимателя и членов его семьи о недопустимости нарушения и потребовать его устранения;
• если разрушение квартиры уже началось, то наймодатель вправе  установить разумный срок для устранения нарушения и ремонта помещения;
• и только когда предупреждения не действуют, органы местной власти вправе обратиться в суд с иском о выселении нарушителей.

Судебный процесс

Для муниципальных органов власти выселение из муниципального жилья – достаточно налаженный процесс. Основная причина – долги по коммунальным платежам и нежелание нанимателей решать проблему, в том числи за счет субсидий и реструктуризации задолженности. Вторая частая причина – антисоциальный образ жизни: пьянки, дебоши, организация в квартире притона, угрозы, насилие, повреждение имущества. Еще одно явление – проживание в квартире большого количества домашних животных при отсутствии за ними надлежащего ухода. И, наконец, частой причиной выселения становится организация в квартире рабочего, а то и производственного места, что подпадает под использование жилья не по назначению.

Суды, как правило, встают на сторону органов власти. Но при определенных обстоятельствах могут дать нанимателю и (или) членам его семьи разумный срок для устранения нарушений либо предусмотреть более-менее длительный срок для поиска нового жилья и добровольного выселения из муниципальной квартиры. Редко, но бывает, что суды обязывают муниципалитет предоставить бывшим квартирантам другое жилье. Чтобы суд пошел навстречу, важно занимать активную позицию, заявляя ходатайства, приводить уважительные причины, стараться найти компромиссное для всех сторон решение.

Непосредственное принудительное выселение – работа приставов. Сразу после суда они, конечно, не приходят – дается срок на добровольное выселение. Но, если решение суда не исполнить, их действия – вопрос времени.