Если перестать платить ипотеку, можно не только оказаться ответчиком по иску о взыскании долга и штрафных санкций, но и лишиться недвижимости. Это связано с особым порядком обеспечительных мер при ипотеке – одновременно с правом собственности регистрируется и обременение в виде залога. В этом материале разберем, какие последствия повлечет просрочка по ипотеке, и какие варианты защиты есть у должника.
Последствия просрочки
Подписывая договор с банком, заемщик обязуется ежемесячно перечислять платежи по основному долгу и процентам. Порядок выплат устанавливается в договоре и графике платежей, изменить их в одностороннем порядке невозможно. Если заемщик понимает, что не может в полном объеме исполнить свои обязательства по ипотеке, целесообразно заблаговременно обратиться в банк и использовать следующие меры досудебного урегулирования спора:
- попросить банк о предоставлении временной отсрочки по платежам (например, в Сбербанке можно получить финансовые каникулы по ипотеке на срок до полугода);
- оформить соглашение о реструктуризации долга по ипотеке, в том числе через сторонний банк;
- с согласия банка продать заложенную недвижимость – вырученные средства будут направлены на погашение по кредиту, а остаток передается заемщику.
Если не платить ипотечный кредит, и не воспользоваться различными вариантами отсрочки или рассрочки, необходимо готовиться к предъявлению судебного иска.
Банк может обратиться в суд даже при однократном нарушении обязательств со стороны заемщика. На практике, при просрочке в 2-3 месяца банк ограничивается письменными уведомлениями в адрес заемщика с требованием погасить долг или изменить график платежей. Однако уклонение от платежей и от поиска компромисса с банком неизбежно приведет к процедуре судебного взыскания.
Вот какие последствия наступают к должникам, которые систематически нарушают свои обязательства:
- будет предъявлен иск в суд – в состав исковых требований будет входить взыскание задолженности и штрафных санкций, а в ряде случае и расторжение кредитного договора;
- при подаче иска банк может заявить требование о применении обеспечительных мер, т.е. об аресте объекта недвижимости;
- если задолженности и неустойка будут взысканы по судебному акту, принудительное взыскание будет осуществляться за счет заработка или иных доходов должника, а также путем реализации заложенного объекта.
Условия ипотечного кредитования предусматривают регистрацию залога на приобретенную недвижимость в пользу банка. Распоряжение жильем в таком случае будет возможно только с согласия залогодержателя. Снять залог можно только с согласия банка, либо после полного погашения кредита.
Именно наличие залога влечет для должника по ипотеке крайне негативные последствия – по судебному акту квартира может быть продана в рамках исполнительного производства.
Судебное взыскание
Предъявление иска в суд не устраняет обязанность производить выплаты по кредиту. Поэтому сумма должна будет ежемесячно расти, в том числе за счет начисления процентов. Уклонение от погашения долга может привести к ситуации, когда размер процентов может превысить сумму основной задолженности.
Порядок предъявления иска в суд регламентирован в ГК РФ и ГПК РФ:
- иск подается в суд по месту жительства ответчиков, если иной порядок не указан в тексте договора (банки нередко меняют этот порядок в свою пользу, поэтому иск может предъявляться по месту нахождения кредитного учреждения);
- в состав ответчиков включаются все заемщики по договору – например, при оформлении ипотеки заемщиками выступают оба партнера по браку;
- банк обязан доказать наличие действующего кредитного договора, нарушение порядка оплаты, а также обоснованность расчета задолженности и штрафных санкций.
Какие меры защиты может использовать гражданин, столкнувшийся с подобным иском? Прежде всего, нужно сразу обратиться к профессиональному юристу для полноценной правовой защиты. Только в этом случае можно рассчитывать на снижение размера процентов и сохранение права собственности на недвижимость.
Ответчику предоставлено право подавать возражения на иск, в том числе в виде отзыва. Если имеются сомнения в правильности расчета суммы исковых требований, ответчик вправе представить контррасчет иска с приложением платежных документов. Кроме того, с помощью юриста можно добиться:
- снижения суммы штрафных санкций – если начисленные проценты явно несоразмерны сумме основной задолженности, по заявлению ответчика суд может принять такое решение;
- отсрочки по исполнению судебного акта – если ответчик докажет, что через определенное время он сможет полностью погасить долг, суд может отложить исполнение (на практике, отсрочка предоставляется на период не более 6 месяцев);
- рассрочки по исполнению решения – если текущие доходы должника не позволяют единовременно погасить взысканный долг, суд может утвердить график ежемесячных платежей в определенной сумме.
Еще одним эффективным вариантом решения проблемы является подписание мирового соглашения в судебном процессе. Банк пойдет навстречу должнику, если тот докажет возможность погашать долг по кредиту в оговоренные сроки. Мировое соглашение вступит в силу только после его утверждения судом, а неисполнение обязательств со стороны ответчика влечет процедуру принудительного взыскания.
Получив судебный акт, банк может передать его на исполнение в службу ФССП. В рамках исполнительного производства происходят следующие действия:
- при наличии постоянного места работы взыскание будет происходить за счет зарплаты должника (ежемесячное удержание допускается в размере, не превышающем 50% от заработка);
- банк вправе обратить взыскание на недвижимость, обремененную залогом – квартира будет выставлена на публичные торги, а должнику придется оплатить расходы на их проведение.
Что будет, если заложенная недвижимость является единственным местом жительства для семьи заемщика? Закон не запрещает обращаться за взысканием на квартиру в таких случаях, поэтому случаи принудительного выселения должников встречаются крайне часто. Если остаток задолженности по кредиту существенно ниже рыночной стоимости квартиры, целесообразно найти средства для погашения долга, либо самому продать квартиру для последующего расчета – для этого нужно получить согласие банка.
Учтите, что продажа квартиры на торгах может существенно нарушать интересы заемщика. Приставы обязаны провести оценку стоимости квартиры, однако она может быть значительно занижена. В этом случае, с помощью юриста, можно оспорить начальную стоимость квартиры и провести повторную экспертизу через независимого оценщика.
Суду предоставлено право отсрочки по исполнению решения в части обращения взыскания на залог. Как правило, это связано с невозможность выселить граждан, имеющих несовершеннолетних детей. Отсрочка может предоставляться на зимнее время, на период поиска нового жилья. Если должник представит документы, подтверждающие восстановление его платежеспособности, суд, скорее всего, установит рассрочку по платежам и сохранит гражданам жилье.
