Покупая квартиру на вторичном рынке, у претендента на имущество есть риск столкнуться с нечестным продавцом и, получить объект, который не соответствует заявленным требованиям, с превышением стоимости или вообще остаться и без денег, и без недвижимости. Чтобы устранить опасность, необходимо следовать ниже представленным правилам.
Самостоятельная поэтапная проверка
Одна из самых распространенных ошибок – стеснение. Покупатель боится показаться дотошным, поэтому не запрашивает для осмотра документы, не проверяет документы продавца, а также отказывается привлекать профильных специалистов для проверки самого объекта. Такая небрежность может повлечь нежелательные последствия в виде покупки объекта, который не подходит заявленным требованиям.
Начать необходимо, прежде всего, с проверки самого продавца. Возьмите паспорт человека, запишите реквизиты, а затем на сайте Министерства внутренних дел можно проверить, действителен ли документ. Если да, то можно переходить к следующему этапу. Если нет, то лучше бежать от такого продавца как можно дальше.
Знакомство с документами
Как правило, участники могут ознакомиться с документацией уже на стадии подписания предварительного соглашения и передачи аванса за собственность, но лучше попросить бумаги раньше (до передачи денег), чтобы убедиться в юридической чистоте объекта и в наличии оснований на продажу у конкретного лица.
Так, собственник жилья должен представить следующие бумаги:
- выписка ЕГРН;
- документ, на основании которого собственность была приобретена раньше;
- справка из территориального ЖКХ об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
Больше всего информации об объекте содержится внутри выписки ЕГРН. Документ подскажет следующие сведения:
- адрес расположения объекта;
- квадратура;
- имя текущего владельца;
- данные всех предыдущих собственников и порядок передачи жилья между ними;
- кадастровую стоимость;
- наличие денежных обременений;
- список прописанных лиц;
- применение нефинансовых ограничений (например, наложение ареста).
Дополнительно претендент на собственность должен обратить внимание на такие моменты:
- Человек – не собственник, а действует от имени владельца жилья. Не важно, это агент или близкий родственник. Принимать участие в договоре купли/продажи может только собственник. Также законом предусмотрено право делегировать свои полномочия третьему лицу нотариальной доверенностью. Изучение текста доверенности – обязательно. В содержании указан список вверенных полномочий и срок действий документа.
- Наличие нескольких дольщиков. Дольщики – граждане, которые обладают имущественными правами на часть недвижимого объекта. Эти права зарегистрированы в Росреестре и каждый дольщик может продать только свою часть объекта и лишь после направления официального предложения на покупку другим дольщикам. Если на протяжении месяца никто не изъявил желания купить часть, то можно искать покупателя на стороне. Нарушение этого условия чревато аннулированием сделки в судебном порядке.
- Участие совладельцев, которые вместе владеют одним объектом без определения индивидуальной части. Чаще всего это супруги, которые приобрели жилье после свадьбы. В таком случае, квартира продается полностью, но каждый совладелец составляет нотариальное согласие на отчуждение имущественных прав на объект. Если совладелец – несовершеннолетний ребенок, то к процедуре обязательно привлекаются органы опеки и попечительства, которые дают согласие на продажу от имени ребенка. Тем самым подтверждая, что интересы и права детей не нарушаются.
Юридическая чистота объекта
Это история перехода собственности между разными владельцами. Больше всего вопросов возникает при наследовании. Законодательство ограничивает срок исковой давности по наследственным делам, но на практике случается, что проблемы с имущественными правами на унаследованный объект возникают и через 15 – 20 лет.
Так, если квартира была передана по наследству, необходимо убедиться, что процедура происходила в рамках закона и права других кандидатов на собственность не были ущемлены. Для этого нужно обратиться к нотариусу, ведущему наследственное делопроизводство. Подробно с особенностями наследования дома/квартиры он вас не ознакомит в силу ФЗ «О защите персональных данных», но сможет развеять сомнения касательно юридической чистоты собственности.
Самостоятельная проверка юридической чистоты
Росреестр России создал удаленную базу данных объектов, где по запросу можно получить сведения о любой недвижимости. Предоставляемая информация ограничена, и будет содержать такие данные:
- площадь;
- назначение (жилая, коммерческая, промышленная);
- имя собственника;
- наличие других прописанных людей;
- наличие денежных и нефинансовых ограничений и обязательств.
Проверка – платная и может быть выполнена только после регистрации и подтверждения личности заявителя. Перед подачей заявления нужно пополнить денежный баланс личного кабинета пользователя.
Алгоритм самостоятельной проверки:
- переход на официальный сайт Росреестра;
- на основной странице в списке услуг необходимо выбрать раздел получения данных о недвижимой собственности России;
- далее выбирается вид документа – электронная справка;
- в предложенном перечне услуг клик по клавише «выписка ЕГРН»;
- внесение в строку поиска кадастрового номера объекта;
- выбор из предложенного списка желаемую собственность;
- заполнение анкеты с внесением личных данных заявителя;
- оплата государственной пошлины;
- отправка заявления на обработку.
Как правило, срок изготовления электронной справки занимает до трех дней. Она не обладает юридической силой и не может использоваться в юридических сделках. Но покупатель сможет удостовериться, что информация продавца полностью совпадает с реальными данными.
Готовая выписка приходит на электронную почту пользователя.
Планировка и качество недвижимости
Один из важных шагов – проверка соответствия фактических характеристик собственности и данных, представленных в официальных документах. Это касается площади, адреса расположения и планировки. Если текущий собственник самостоятельно изменил планировку объекта, но не зарегистрировал изменений и не подготовил новый проект, то оформлять договор купли/продажи не следует. Велика вероятность того, что работники Росреестра откажутся регистрировать имущественные права на объект, ссылаясь на несоответствие данных.
Второй момент – проверка качества собственности. На этой стадии не лишним будет пригласить специалистов, которые подтвердят:
- отсутствие грибка;
- исправность водопроводной системы;
- исправность газовых труб;
- надлежащее функционирование канализации;
- отсутствие необходимости ремонта электрики.
Если речь идет о частном доме, то дополнительно нужно обратить внимание на исправность несущих конструкций и крыши сооружения. Как показывает практика, после начала отопительного сезона проявляются те недостатки, которые не были замечены при покупке объекта в теплое время года.
Топ-8 главных ошибок и их последствия
В погоне за экономией покупатели часто забывают об элементарных правилах юридической защиты и безопасности. Как результат, приобретение не оправдывает ожиданий и становится только обузой. Чтобы избежать негативных впечатлений, нужно устранить следующие виды ошибок.
Нежелание привлекать риэлтора
Цена услуг агента в соотношении со стоимостью недвижимости значительно бьет по карману, поэтому граждане предпочитают искать квартиры и дома самостоятельно. С одной стороны, это выгодно, но это целесообразно только в том случае, когда покупатель знаком с рынком недвижимости и знает, как правильно подобрать объект и оформить документацию. Если в юридических вопросах человек не силен и совершает покупку впервые, то лучше обратиться за помощью к профессионалу.
Нежелание торговаться
В 90% случаев собственники продаваемой недвижимости изначально закладывают в цену объекта дополнительные 5 – 10 процентов. Это делается для того, чтобы можно было сбросить цену в случае торга. Поэтому, отыскав в интернете заманчивый вариант, не нужно сразу отказываться от объекта. Лучше уделить время, посмотреть недвижимость и, если все понравилось, попробовать договориться с владельцем о скидке.
Уклонение от государственной пошлины
В погоне за очередной экономией стороны соглашения не редко оговаривают условие – отображение в контракте меньшей стоимости объекта, нежели его реальная цена. Это делается для того, чтобы занизить размер госпошлины, оплачиваемой участником за полученную прибыль в виде квартиры.
Такая махинация не только грозит применением юридической ответственности, но также может выйти боком и самим участникам соглашения. Со временем, в случае расторжения или аннулирования договора, продавец должен будет вернуть покупателю только ту сумму, которая внесена в текст договора. Доказать, что по факту было потрачено больше, не получится.
Покупка с «хвостиком»
В законодательстве есть оговорка, что при смене владельца собственности, жильцы (прописанные или арендаторы в рамках договора коммерческой аренды) продолжают проживать на квадратных метрах. Выписать их будет крайне сложно и только через суд.
Поэтому категорически не нужно вестись на уловки и обещания, что после переоформления собственности, прописанные лица будут сняты с квартирного учета.
Если совершеннолетнего человека еще можно выписать через суд, то выписка ребенка или нетрудоспособного лица будет очень затруднительной. И в 30% случаев жильцы так и остаются проживать в квартире, пользуясь квадратными метрами.
Сокрытие сделки от официального супруга
После вступления в брак мужчина и женщина получают взаимные права и обязанности, в том числе, имущественные. Все виды прибыли, а также покупаемые материальные ценности, с этого момента будут признаваться общими. Поэтому распоряжаться ресурсами пара может только по обоюдному согласию.
В связи с этим, при оформлении купли/продажи жилья каждая сторона (и покупатель, и продавец) обязана предоставить письменное соглашение официального супруга на участие в сделке. Согласие утверждается нотариально, иначе в качестве официального документа использовано быть не может.
Покупка у недееспособного лица
Согласно требованиям закона, участником юридической сделки может выступать только совершеннолетнее и дееспособное лицо. И, если возраст достаточно просто подтвердить паспортом, то с дееспособностью дела обстоят сложнее. Львиная масса психологических расстройств проявляются лишь периодами, поэтому покупатель может и не догадываться, что берет недвижимость у человека, не имеющего право распоряжаться собственностью.
Под недееспособностью принято понимать не только психическое расстройство, но также временное помутнение, вызванное употреблением алкоголя, наркотиков, психотропных препаратов. То есть состояние, когда участник не мог осознавать свои действия.
Как показывает практика, в будущем многие из таких сделок аннулируются в судебном порядке.
Пример:
Гражданин К. – единоличный владелец квартиры, расположенной в городе Челябинск, стоимостью 3 000 000 рублей. В 2015 году гражданин К. решил продать свою собственность и, оформив договор купли/продажи, передал квартиру семье О. за цену в 2 500 000 рублей. Стороны переоформили имущественные права в Росреестре, после чего гражданин К. переехал на дачу, где умер в конце 2018 года.
После открытия наследственного дела у нотариуса один из претендентов на имущество – сын умершего – сообщил, что в последние годы его отец страдал от онкологического заболевания. Врачами пациенту были назначены препараты, которые влияют на нервную систему и работу мозга. Сын сообщил, что на момент продажи папа не мог в полной мере осознавать свои действия и их последствия.
Ссылаясь на этот факт, наследник направил исковое заявление в суд с просьбой признать сделку недействительной. В качестве доказательств была представлена выписка лечащего врача с перечнем препаратов, которые принимал умерший, а также с указанием их последствий. Доктор отметил, что прием психотропных препаратов начался только через месяц после оформления сделки.
Судья, руководствуясь доказательствами, отказал в удовлетворении иска и отметил, что если бы на момент продажи владелец употреблял вещества по списку, то сделка была бы аннулирована. Покупатель получил бы от наследника сумму в 2 500 000 рублей, без учета дополнительных затрат на ремонт собственности.
Поэтому перед оформлением договора каждому из участников лучше подготовить личные справки из больницы об отсутствии психологического расстройства, а также о не нахождении на учете врача нарколога. Что касается алкогольного опьянения, то его отсутствие подтвердит нотариус, утверждающий соглашение купли/продажи.
Отсутствие интереса к истории имущества
Список юридических сделок, в которых участвовал объект, отображается в выписке единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) обратить внимание нужно на следующие факты:
- как часто менялись владельцы;
- была ли передача по наследству;
- приобретение в ипотеку;
- наличие каких-либо других денежных обязательств.
Второй аспект – отсутствие негативных событий и несчастных случаев. Даже не суеверному человеку вряд ли захочется жить в доме, где ранее умирали люди неестественной смертью. Собственник объекта может намеренно утаить такую информацию, поэтому можно пообщаться с участковым инспектором или же с соседями.
Приобретение без проверки экологической чистоты
Речь идет не только о расположении объекта. Говорить о свалках, вряд ли стоит. Но также об изучении стен, системы водопровода. Наличие малейших признаков грибка – основание для отказа от собственности. При этом необходимо понимать, что перед продажей собственники делают косметические ремонты с целью сокрытия такой информации. Привлечение профильного специалиста для осмотра жилья поможет избежать таких неприятных казусов.
Как избежать мошенников
К сожалению, учитывая, какие суммы денег применяются в покупке недвижимой собственности, это лакомый кусочек для мошенников. И, когда одна схема, прекращает работать, на ее место приходят новые эффективные способы обмана наивных покупателей. Ниже представлены самые распространенные варианты обмана, а также правила, как их избежать.
Владельца не существует
На территории России действует множество теневых фирм, которые охотно переоформляют на себя объекты после смерти законных владельцев. Гражданский кодекс гласит, что при отсутствии информации о потенциальных наследниках умершего человека, материальные ценности переходят во владение государства. Теневые фирмы с использованием мошеннических схем быстро оформляют объекты на несуществующих людей. В последующем после завершения процедуры оформления имущества объект продается, но такие махинации рано или поздно становятся известными. Тогда бедные покупатели выселяются из объекта и, не знают где требовать свои деньги.
Оформление сделок с недееспособными собственниками
Речь идет не о стабильных психических расстройствах, а о лицах, которые в силу своего образа жизни не могут в полной мере осознавать свои действия и руководствоваться ими. Также это граждане, у которых нет родственников и близких. К группе риска относятся наркоманы, алкоголики, престарелые люди.
Схема выглядит таким образом, что под воздействием обмана или, пользуясь нестабильным психическим здоровьем участника, мошенник продает жилье третьему лицу (которое не догадывается о нечестности сделки). После завершения оформления имущественных прав обманутый собственник оказывается на улице и понимает, что стал жертвой мошенника. После этого начинаются длительные судебные тяжбы, которые заканчиваются аннулированием сделки и возвратом объекта текущему владельцу. Как вернуть деньги и, главное, с кого их требовать, остается загадкой.
Замыливание глаз
Вкладывая такие большие суммы денег, покупатели надеются получить взамен достойное жилье. Но на практике оказывается, что после заселения в квартиру начинают проявляться скрытые недостатки. Если дело в протекающем смесителе, то ничего страшного в этом нет. Это вещи, которые выходят из строя, независимо от аккуратности владельца объекта. Но возможны трудности и похуже, например шумные соседи или неисправные коммуникации, требующие значительных денежных вложений.
В целом, закон позволяет отменить покупку, если собственник утаил важные моменты, касающиеся качества объекта. Но сделать это сложно. Чтобы упростить процедуру, лучше внести в содержание договора отметку о том, что правоотношения могут быть прекращены в одностороннем порядке с возвратом полной суммы вложенных денег при выявлении существенных недостатков после начала пользования объекта, о которых собственник знал, но умышленно промолчал.
Несовершеннолетние
Защита имущественных прав детей – задача родителей и обязанность органов опеки и попечительства. Поэтому в законе есть оговорка, что при смене собственника жилья, прописанные несовершеннолетние лица могут продолжать проживание в квартире. И, поскольку ребенок не может жить с чужими людьми, то с ним также живет хотя бы один родитель или законный представитель. С точки зрения защиты прав ребенка это правильно, но что делать семье покупателя, который вложил тысячи рублей и не желает жить совместно с посторонним человеком.
Первый способ – решение конфликта мирно, что вряд ли получается, учитывая ситуацию. Второй – принудительное выселение, которое удастся, но только, если у ребенка есть альтернативное место для проживания. Третий – любимый способ мошенников – требование доплаты, чтобы снять несовершеннолетнего с квартирного учета.
Приобретая недвижимость, человек надеется, что квартира/дом станет его крепостью, где всегда будет уютно, тепло и радостно. От подхода к приобретению и использованию предложенных мер безопасности, зависит, на сколько удачным будет приобретение, а также впечатления от дальнейшего проживания на квадратных метрах.
