Как взять ипотеку на квартиру: пошаговая инструкция

Взять ипотеку на квартиру сейчас кажется достаточно простым и легким заданием. И связано это со многими факторами, среди которых:

• Популяризация со стороны государства программ доступного жилья;
• Заявления Центрального банка о рефинансировании взятых ранее ссуд на приобретение жилья;
• Стабилизация валютного и финансового рынков;
• Рост экономического благосостояния населения, предоставляющий возможность платить обычным гражданам по своим долговым обязательствам.

Вне зависимости от того, что дает потенциальному заемщику основания полагать, что ипотека ему по силам, необходимо не только знать: как взять ипотеку, но и что сделать, чтобы она была наиболее приемлемой для семьи. И далее о том, как взять ипотеку на квартиру: с чего начать и какие нужны документы для ее оформления.

Оценка своего финансового состояния

С чего же начать? Лучше всего начать готовиться к оформлению ипотечного кредита с оценки уровня своего благосостояния, чтобы потом при взаимодействии с банком не пришлось разочаровываться и получать по итогу рассмотрения документов отрицательный ответ.

Самый главный этап – это определиться с типом желаемой недвижимости, то есть будет это первичный рынок, или вторичный, квартира однокомнатная или трехкомнатная, с ремонтом или без, в каком районе и т.д. Не обязательно останавливаться на одном искомом варианте, можно для себя определить несколько вариантов. Для каждого из них прописать стоимость, чтобы понимать какую сумму средств Вам необходимо будет взять в кредит.

Кстати, если для Вас сейчас приобретение жилья является не целью на перспективу, а насущным вопросом, который Вы будите решать в ближайшем будущем, то лучше напрямую общаться с застройщиками. Такой вариант позволит реально оценить стоимость квартиры, поможет остановиться на конкретных вариантах. Можно договориться при непосредственном общении и о скидке, можно забронировать квартиру.

После необходимо ознакомиться с банковскими предложениями. Лучше всего учитывать информацию с официальных сайтов банка, где постоянно обновляется количество и варианты ипотечных программ. Потом выбрать наиболее оптимальные условия кредитования и с помощью имеющегося калькулятора просчитать ту сумму средств, которую необходимо будет платить ежемесячно в счет ипотеки.

Кроме того, необходимо учесть такие факторы как:

• Есть ли у семьи заявленный первоначальный взнос. Большинство банков требуют внести взнос в размере 10-30% от стоимости недвижимости;
• Учесть все возможные траты семьи, планируемые в ближайшее время. Например, отдых, обучение, лечение и т.д.;
• Есть ли у заемщика или семьи какая-либо недвижимость, которая может быть дополнительным залогом по ипотеке;
• Возможность участия в социальных программах от государства, в частности через использование субсидий, дотаций, материнского капитала. Это является одним из главных дополнительных критериев, который может удешевить ипотеку и сделать ее доступной.

Не поленитесь, и более детально с ними ознакомьтесь. Такую информацию можно узнать в банке, у местных органов власти.

Предварительный договор купли-продажи: должен быть или нет

Многих покупателей недвижимости, которые хотят взять ипотеку для осуществления сделки, волнует такой момент: какой документ есть основанием для банка для расчета кредитной суммы?

Но ответить на этот вопрос однозначно нельзя, поскольку есть два варианта развития событий:

1. Заемщик не определился с жильем, он только знает приблизительную сумму желаемой недвижимости. Выбор будет основываться на основании той суммы, которую одобрит банк в качестве ипотеки. При таком варианте клиент не предоставляет никакого документа;
2. Заемщик выбрал недвижимость в зависимости от своего уровня достатка и предпочтений, заключил предварительный договор-купли продажи с застройщиком и принес его в банк для дальнейшего рассмотрения.

И тот, и другой вариант имеют место быть. Каждый имеет свои недостатки и преимущества. Так первый вариант защищает ожидания самого клиента, когда он выбирает квартиру исходя уже из финансовых возможностей: какой размер кредита одобрен, столько и должна стоит квартира.

Второй же вариант хуже для заемщика тем, что предварительный договор составлен, желаемое жилье забронировано, но вот банк не одобрил именно такой размер ипотеки. И тогда сплошное разочарование. Хотя при наличии предварительного договора сам банк может реально оценить характеристики залогового имущества, сопоставить все свои риски и более взвешено принять решение.

Если Вы не боитесь разочароваться, то второй вариант с наличием предварительного договора более приемлемый.

Необходимые документы для банка

Для того, чтобы банк дал положительное решение по ипотеке, необходимо ему предоставить исчерпывающий пакет необходимых документов. При этом каждый банк может самостоятельно внутренними правилами устанавливать свой пакет документов или запрашивать на разных этапах рассмотрения дела дополнительные справки, ксеркосы и т.д.

Также следует знать, что крупные финансовые учреждения, специализирующиеся на ипотечных займах, могут проводить оценку заемщика в два этапа:

1. Предварительная оценка;
2. Основная оценка.

Как правило, на предварительном этапе по паспорту и справке о доходах сотрудник организации проводит соответствующие расчеты, сравнивает их с доходностью семьи и выносит предварительное решение о выдаче. Кстати, такое решение может быть и не окончательным, и может вообще не оглашаться клиенту. Это своего рода консультация, после которой клиент получает исчерпывающий список документов, который от него хотят получить.

Необходимые документы:

• Копии паспортов всех членов семьи;
• Свидетельства о рождении детей;
• Свидетельства о заключении брака между супругами;
• Справки об официальном уровне дохода всех членов семьи;
• Копии документов, подтверждающих общий стаж и трудовую деятельность заемщика копии трудовой книжки, трудового договора, контракта и т.п.);
• Документы о праве собственности на другие объекты имущества, в частности, недвижимость и транспортные средства;
• Справки с ЖЭКа о составе семьи;
• Другие документы.

Также дополнительно клиент проверяется и на уровень кредитной истории с помощью Бюро кредитных историй. Банк должен понимать, насколько щепетильно относится потенциальный клиент к своим обязательствам. В случаи плохой кредитной истории в большинстве случаев в заявке по ипотеке будет отказано, так как риски банка в такой ситуации колоссальны.

Подача заявки в несколько банков одновременно

Кстати, отвечая на вопрос что нужно, чтобы взять ипотеку, нельзя не дать такой совет: обращаться необходимо сразу в несколько учреждений, просчитывая возможные варианты.

Да. На первый взгляд, может показаться, что условия абсолютно одинаковы или имеют незначительные отличия. Но, очень много играют роль не только основные условия кредитования, но и дополнительные.

Всегда необходимо обращать внимание на:

1. Размер единоразовой комиссия банка за выдачу кредита: есть она или нет, и какой ее размер;
2. Размер ежемесячных комиссий. Очень многие учреждения умалчивают тот факт, что при оплате долга каждый месяц они будут удерживать с Вас деньги за обслуживание. Так вот где-то это будет фиксировано, например, 100 рублей, где-то - в виде процента 1-2% от суммы зачисления средств, а где-то - абсолютно бесплатно;
3. Размер страховки. Абсолютно все банки заставят при ипотеке страховать имущество. Ставка по страховке может отличаться. Также важно узнать концепцию банка в разрезе добровольного страхования жизни и здоровья заемщика. Где-то будут упорно навязывать такую услугу, а где-то дадут право выбора;
4. Размер самой процентной ставки по итогу заключения договора. Очень важно. Поскольку Вам могут огласить ставку в 9% годовых, но…Если не будет добровольного страхования жизни, ставка увеличиться на 1,5%; если заемщик будет в возрасте не до 35 лет, еще +0,5%, и т.д. В итоге вместо заявленных 9% получиться 13-14%.

Все эти моменты необходимо знать, отслеживать, внимательно читать условия договора. По итогу, разные банки даже с одинаковыми условиями по итогу могут предложить достаточно разные по выгодности условия.

Выдача займа и покупка жилья

Ну вот, если все риски оценены правильно, заемщик соответствует установленным со стороны банка критериям, то между кредитором и заемщиком заключается договор. Такой документ при этом составляется не один, а два: кредитный договор и договор залога.

И только после того, как такая регистрация будет осуществлена, деньги перечисляются застройщику в счет стоимости квартиры. Ипотека успешно осуществлена.