Покупку деревянного дома с текущего года можно осуществить с использованием льготной ипотеки, часть ставки которой будет субсидирована из государственного бюджета. Однако на практике вероятны сложности, поскольку постановление Правительства, которым опосредована программа, вызывает больше вопросов, чем ответов.
Законодательный регламент
С 1 апреля 2018 года юридическую силу обрело постановление Правительства, указывающее на возможность приобретения деревянного дома по более лояльным условиям.
Документ призван обеспечить частной жилой недвижимостью всех желающих, которые собираются построить дом с привлечением специальной подрядной организации.
По условиям программы государство готово субсидировать ипотечную ставку в размере 5% от базовых расчетов. Банки считают деревянные дома менее ликвидными по сравнению с квартирами или коммерческими площадями, поэтому процентные ставки по таким кредитам выше. В этом аспекте становится понятно, что дотация не велика, однако помощь все же нужная.
Сроки действия субсидии лимитированы, поэтому ипотечный кредит должен быть оформлен в период с 1 апреля по 30 ноября 2018 года.
Для реализации проекта ипотеки с субсидией из федерального бюджета было выделено почти 198 млн. рублей. По предварительным расчетам законодателей, суммы хватит для приобретения 2,5 тыс. домов.
Условия программы
Субсидия на строительство деревянного дома предоставляется с некоторыми оговорками, причем касаются они в большей степени ни финансового благосостояния заемщика (этот вопрос остается на рассмотрении банка), а самого недвижимого объекта и привлекаемой компании-застройщика.
Среди условий дотации можно выделить следующие:
- Общие требования при кредитовании:
- Валюта займа – российский рубль;
- Максимальная сумма заемных средств – до 3,5 млн. рублей;
- Обеспечение кредита: либо объект, приобретаемый с использованием заемных средств банка, либо иное ликвидное недвижимое имущество;
- Дополнительные условия по обеспечению – привлечение созаемщиков (количество таких участников правоотношений устанавливается конкретной кредитно-финансовой организацией);
- Клиент обязан внести в качестве первоначального взноса сумму, кратную 10% от суммы кредита;
- Период реализации правомочий на субсидию с 1.04 (фактически с 15.04) по 30.11.2018г.;
- Ставка по ипотеке определяется исходя из следующего выражения: годовой процент, заявленный банком за минусом 5-ти процентов, субсидируемых из государственного бюджета;
- Период, в течение которого дом должен быть сдан застройщиком в эксплуатацию не превышает 4 месяцев;
- Специальные условия:
- Предметом ипотеки может выступать только частный жилой дом, возведенный компанией застройщиком;
- В качестве подрядчика (застройщика) может быть привлечена компания, обороты которой за 2017 год составляют не меньше 200 млн. рублей;
Нюансы
Льготная ипотека на деревянный дом сопровождается множеством нюансов, в том числе:
- Программа субсидирования не выдвигает специальных условий к участнику, поэтому стать обладателем дома с использованием государственной дотации может любой, кого кредитно-финансовая организация сочтет платежеспособным;
- Поскольку предметом ипотеки может быть только деревянный дом, при его строительстве допускается использовать лишь такие материалы, как:
- Клееный брус;
- Цельный брус;
- Панели из массива дерева;
- Производные панели из ОСП, МДФ;
- Плиты МДФ;
- Ламели;
- Под программу не попадают объекты, при возведении которых использовались:
- Газоблоки;
- Пеноблоки;
- Кирпич;
- Металлоконструкции;
- Поскольку к процессу, в обязательном порядке, должна быть привлечена компания-застройщик с солидным оборотом, это обуславливает следующие моменты:
- Более высокие цены на подрядные услуги;
- Сложности в поиске региональной компании, отвечающей вышеназванным критериям;
- Субсидирование распространяется только на деревянный дом, поэтому земельный надел, на котором будет располагаться объект, необходимо приобрести заблаговременно (при этом участок также должен отвечать законодательным требованиям – предназначен для ИЖС);
- Государственная программа субсидирования оставляет некоторые неясности:
- Отсутствует список компаний-застройщиков, подходящих под условия дотации;
- Отсутствуют соглашения между банками, государством, подрядными организациями.
Покупка дома: у кого и как
Поскольку дом, приобретаемый на льготных ипотечных условиях, должен быть заводским (не был в эксплуатации, не считается вторичным жильем), то компания-застройщик должна отвечать каждому из нижеперечисленных условий:
- Выручка подрядчика за прошлый год составляет от 200 млн. рублей и выше;
- Компания имеет локальное соглашение с банком, обеспечивающим заемщика средствами, необходимыми для приобретения субсидируемого дома;
- После заключения договора на строительство объекта частного жилого назначения компания обеспечивает сдачу его в эксплуатацию не позднее чем через 4 месяца;
- Наличие разрешительных документов на оказание услуг по заявленному профилю.
Условия, которым должен соответствовать подрядчик, считаются достаточно суровыми, поскольку большая часть потенциальных застройщиков не попадает под таковые.
По примерным подсчетам, чтобы иметь выручку в 200 млн. рублей, подрядная организация должна была возводить в прошлом году от 7 частных домов в месяц, площадь которых не менее 100 кв. метров и стоимость от 2,5 млн. рублей. В рамках небольшого региона показатель баснословен.
Некоторые крупные компании, дабы сохранить возможность пребывания на упрощенной системе налогообложения, применяют методы по разделению оборотных средств, что может несколько исказить их реальный годовой доход и, тем самым, лишить возможности на участие в осуществлении дотации.
Условие о наличии соглашения между застройщиком и банком также затрудняет реализацию программы, так как отсутствие такого документа аннулирует возможное партнёрство, даже если по всем другим параметрам подрядчик подходит.
Требования к дому
Предмет субсидируемой ипотеки, который на момент предоставления заемных средств еще не существует, должен в будущем отвечать ряду условий:
- Располагаться на земельном участке, который:
- Находится в собственности заемщика;
- Предоставлен по договору аренды на период, значительно превышающий сроки ипотечного соглашения;
- При возведении объекта используются только крепкие породы древесины;
- Дом расположен на капитальном фундаменте;
- Объект пригоден для проживания в любое время года;
- Объект находится в границах населенного пункта/региона, где располагается структурное подразделение банка-кредитора;
- Стоимость дома не превышает 3,5 млн. рублей (указана максимальная сумма кредита; если у заемщика имеется дополнительные финансовые вливания, то цена объекта может превышать названные пределы).
Требования к заемщику
По условиям кредитования большинства банков, к заемщику предъявляются следующие требования:
- Наличие гражданства Российской Федерации;
- Соответствие возрастному пределу – от 18 до 75 лет;
- Наличие постоянного места регистрации на территории РФ и в регионе нахождения банка-кредитора;
- Согласие на оформление предмета ипотеки в залог или предоставление иного объекта аналогичного качества и рентабельности;
- Отсутствие просрочек по текущим кредитным обязательствам;
- Положительная кредитная история по предшествующим займам;
- Наличие первоначального взноса в размере не меньше 10%;
- Официальное трудоустройство и нахождение в должности не менее 3-6 месяцев до даты подачи заявки;
- Наличие согласия от супруги/супруга на вступление в правоотношения по ипотечному обязательству;
- Привлечение поручителя по кредиту (пункт может быть опущен для заемщиков, состоящих в официальных брачных отношениях, поскольку супруг клиента автоматически становится солидарным должником).
Банки, в которых можно оформить льготную ипотеку на дом
На сегодняшний день список банков-участников программы отсутствует и это при том, что сама господдержка просуществует всего лишь до конца ноября текущего года.
Важно понимать, что отбор претендентов проходит по строгим критериям и большинство кредиторов не попадут в список.
Известно, что в качестве потенциальных участников были заявлены лишь 4 крупных банка, но о результатах проверки их деятельности пока не информируют.
Каждый банк-партнер, при вступлении в правоотношения по льготному кредитованию, получит план, отражающий минимальный объем займов. Несоблюдение указанных параметров может повлечь для кредитора штрафные санкции, что существенно снижает у организации энтузиазм и желание.
Период действия программы
Как гласит постановление, срок действия преференции заканчивается 30 ноября 2018 года. Это значит, что заемщики льготной ипотеки могут лишиться предложенных ранее послаблений незадолго до окончания текущего отчетного периода.
То есть, после прекращения действия программы, клиенты, оформившие ипотеку на деревянный дом, останутся с долговым бременем по полной ставке от банка.
При несложных расчетах становится понятно, что вся помощь от государства по субсидии 5% от общей ставки по займу составит порядка 80 тысяч рублей.
Дискуссии о продлении действующей дотации по деревянным домам уже ведутся в кругу законодателей. Инициативы предлагают финансировать программу вплоть до 2021 года, однако пока это только слова.
Подрядчики, попадающие под условия
Среди массы подрядных строительных организаций условиям субсидии отвечают лишь единицы. К таковым относятся:
- «Теремъ» (г. Москва);
- ООО «Зодчий» (г. Москва);
- Good Wood корпорация (г. Москва).
Структурные подразделения и филиалы этих компаний также встречаются в некоторых крупных регионах страны, что обеспечивает возможность реализации дотации жителям не из мегаполисов.
