Что выгоднее ипотека или рассрочка?

Рассрочка или ипотека — это вопрос, который становится наиболее актуальным в нынешнее время, когда рынок недвижимости изобилует предложением, а спрос пока в упадке, ввиду чего он провоцирует застройщиков и банки предлагать наиболее лояльные условия.

Что представляет собой ипотека

Ипотека представляет собой финансовое обязательство, которое банк предоставляет заемщику для реализации цели по приобретению последним жилой недвижимости.

Ипотека характеризуется некоторыми особенностями, среди которых следующие:

1. Договор ипотечного кредитования формируется на индивидуально подобранных для клиента условиях;
2. В рамках ипотеки допускается производить досрочное погашение долгового обязательства (бывают исключения, когда такая возможность предусмотрена соглашением с оговорками или влечет наложение санкций);
3. В большинстве случаев для оформления ипотеки требуется предоставление первоначального взноса, размер которого определяется процентным соотношением от выкупной цены объекта;
4. Объект, покупаемый за счет привлечения заемных средств банка может быть, как с первичного рынка, так и со вторичного;
5. Кредитно-финансовые организации предлагают широкий спектр (множество разновидностей) финансовых продуктов в виде ипотечного кредита;
6. Годовая ипотечная ставка напрямую зависит от ставки рефинансирования (поскольку указанный показатель отражает условия кредитования ЦБ РФ различных банков).

Что представляет собой рассрочка

Под рассрочкой понимают способ реализации застройщиком возведенного им жилья клиентам, которые становятся собственниками объекта на определенных условиях, подразумевающих внесение стоимости недвижимости несколькими платежами в течение определенного времени.

У категории можно выделить следующие особенности:

• Отношения действуют только на основании специального договора между клиентом (покупателем) и застройщиком (продавцом);
• Объект недвижимости — только новостройка;
• Чаще всего застройщик не предоставляет индивидуальных условий, а выдвигает общее для всех предложение.

Плюсы и минусы ипотеки и рассрочки

Плюсы ипотеки:

1. Возможность подобрать условия кредитования, по которым требование о первоначальном взносе будет минимальным или вообще отсутствовать;
2. Покупатель приобретает титул собственника сразу после согласования всех условий по сделке и перерегистрации документов;
3. Банк предоставляет клиенту длительный срок для исполнения долговой обязанности (до 30 лет);
4. Допускается внесение платежей по досрочному частичному или полному погашению долга;

Плюсы рассрочки:

• Маленький срок рассмотрения заявления застройщиком;
• Договор рассрочки может быть заключен при представлении минимального пакета документов;
• Застройщики, как правило, не завышают процентную ставку и предоставляют наиболее лояльные условия по обязательству;
• Не требуется производить дополнительные издержки, направленные на оформление страхового полиса на недвижимость или по личному страхованию;
• Заемщик не проверяет кредитную историю покупателя, что позволяет стать владельцем даже с плохой КИ.

Минусы ипотеки:

• Банк предоставляет ипотеку только при соответствии клиента жестким требованиям кредитования, среди которых:

1. Размер дохода;
2. Требования к объекту;
3. Возрастной ценз.

• Высокие годовые процентные ставки (не менее 9,5%, несмотря на последние сведения о снижении уровня инфляции и ставки рефинансирования), которые провоцируют двух – трехкратные переплаты за период ипотеки;
• Несение дополнительных расходов, среди которых могут быть:

1. Страхование недвижимого объекта;
2. Страхование титула;
3. Личное страхование заемщика;
4. Расходы на проведение оценки недвижимости;
5. Расходы по комиссионным сборам банка;
6. Расходы на нотариальную заверку документов (в частности — согласие супруга на сделку);

• Большой пакет документов;
• Необходимость привлечения созаемщиков;
• Длительность рассмотрения заявки и проверки заемщика службой безопасности кредитно-финансового учреждения;
• Многоэтапность процедуры:

1. Подача заявки на ипотеку;
2. Подписание предварительного договора;
3. Проверка недвижимости и продавца;
4. Подписание основного договора;
5. Выдача заемных средств.

Минусы рассрочки:

• Завышенные размеры первоначального взноса до 50% от стоимости объекта (такая политика обуславливает предоставление сниженных годовых ставок переплаты);
• Минимальный срок исполнения обязательства (рассрочка, как правило, не превышает 3-х лет, в редких случаях предоставляют условия по 5-ти летней рассрочке);
• Большой размер ежемесячного или ежеквартального платежа;
• Некоторые застройщики включают в договор условие о возможности изменения им в одностороннем порядке стоимости квадратного метра недвижимости, что приводит к увеличению выкупной цены;
• Присутствуют высокие риски не получить причитающееся по рассрочке жилье, если на момент заключения сделки оно находится на стадии строительства (ввиду банкротства и «заморозки» стройки).

Что выгоднее: рассрочка или ипотека

Расчет выгодности приобретения по двум вышеописанным вариантам строится на сугубо индивидуальных условиях программ, поэтому дать объективный ответ на вопрос — невозможно.

Рассрочка будет выгодна клиенту в том случае, если у него:

1. Есть достаточная сумма для первоначальной оплаты недвижимости;
2. Размер дохода позволяет беспрепятственно рассчитаться по обязательству (ввиду более высокого ежемесячного платежа);
3. Есть силы, время и возможность на то, чтобы произвести капитальный ремонт недвижимого объекта (поскольку предоставляется черновой вариант).

Ипотека выгоднее, в случае, если:

• Нет большого первоначального взноса;
• Заемщик уверен в благополучии финансового положения на несколько лет вперед (так как обязательство имеет длительный характер);
• Желает сразу же поселиться на собственной жилплощади;
• Не боится больших переплат, так как инфляция все равно обесценивает деньги и ежегодно повышает стоимость недвижимости.

Заключение

Решить вопрос о выгодности приобретения жилья посредством рассрочки или ипотеки следует каждому потенциальному покупателю самостоятельно, поскольку важно правильно взвесить все свои финансовые возможности и размер предполагаемых издержек. Важно понимать, что ипотечное обязательство может быть субсидировано или рефинансировано по различным программам от государства или того же банка, в то время, как условия рассрочки от заемщика чаще меняются только в сторону увеличения бремени.