Ипотека на квартиру в строящемся доме – наиболее выгодный вариант для будущего заемщика с финансовой точки зрения. Квадратный метр в таком случае стоит меньше, чем если бы жилье уже было готово к эксплуатации. Вместе с тем, у такой покупки есть и другие плюсы, а также риски и недостатки. Сам процесс оформления имеет некоторые специфические особенности, о которых тоже нужно помнить, обращаясь к застройщику.
Выбор формата ипотеки
Еще десятилетие назад российские банки отдавали предпочтение ипотеке, позволяющей купить готовую квартиру на вторичном рынке. Сейчас же финансовые учреждения активно сотрудничают со строительными компаниями и предлагают своим клиентам массу преимуществ: от более низких процентов до проведения акций.
Дополнительно такие вложения могут стимулировать и сами компании. Например, сейчас в некоторых городах покупка новостройки в ипотеку от застройщика подразумевает получение кэшбэка. Если учесть, что стоимость недвижимости достаточно высока, можно понять, что есть вероятность вернуть ощутимую сумму (может достигать 300 000 рублей).
Способы покупки квартиры в строящемся доме
Многие клиенты банков отказываются от покупки квартир на вторичном рынке, желая приобрести новое жилье, у которого еще не было хозяев, и преобразить его по своему вкусу и усмотрению. Оформление ипотеки на новостройку может производиться несколькими способами:
- Заключение договора долевого участия. На сегодня это самый распространенный вариант. Сделка заключается между покупателем и застройщиком. Права на жилье и регистрация оформляются после окончания всех этапов строительства. ДДУ заключается в этом случае на основе Федерального закона № 214-ФЗ. Он же регламентирует отношения между сторонами.
- Заключение договора цессии (переуступки). В этом случае сторонами выступают уже не застройщик и покупатель, а покупатель и инвестор. Заключаются подобные договора только на этапе строительства. Главный недостаток этого формата в более высокой стоимости жилья.
- Стать дольщиком в рамках договора ЖСК. С точки зрения сохранности денег это самый рискованный способ.
К этим способам можно отнести еще один: когда между клиентом и застройщиком заключается предварительный договор купли-продажи. Однако подобный вариант возможен только в том случае, если дом уже достроен и сдан, просто документы на собственность еще не оформлены.
Как обезопасить себя заемщику?
Ипотека на строящееся жилье очень привлекательна, но она имеет и ряд рисков, которые можно избежать, правильно выстроив последовательность действий. Если человек хочет обезопасить себя и сохранить собственные сбережения, действовать ему следует в таком порядке:
- Рассмотреть все варианты застройки. Лучше начать с выбора района и застройщика. Далее нужно уточнить планировку, количество комнат и иные важные особенности.
- Собрать как можно больше информации о застройщике. Одно дело, если компания широко известна и давно работает на рынке, другое – если она появилась недавно и о ней никто не слышал.
- После проверки застройщика необходимо обратиться в банк за оформлением ипотеки. Придется собрать все необходимые документы для подтверждения своей платежеспособности. Банк самостоятельно проверит документы застройщика, поможет оформить договор, что существенно снизит риски возможных потерь.
- Заключить договор с банком и застройщиком, обязательно оформить страховку на недвижимость.
Можно начать поиск квартиры в новостройке и с обращения в банк. Там не только рассмотрят документы заемщика, но и помогут подобрать подходящего застройщика. Обращаться лучше в крупные банки, так как они работают с проверенными застройщиками и сами заинтересованы в их надежности.
Желая сэкономить на покупке жилья, нужно быть очень аккуратным. Приобретение квартиры на стадии котлована наиболее опасно, но в случае окончания строительства клиент может получить жилье с наименьшими затратами.
Как оценить застройщика?
Самой главной сложностью при покупке строящегося жилья является поиск добросовестного застройщика. При выборе подходящего предложения нужно смотреть на следующие особенности:
- дата открытия компании;
- организационно-правовая форма;
- информация о владельцах компании;
- сведения об имеющихся и уже достроенных объектах;
- наличие аккредитации в известных банках (финансовые учреждения работают сегодня более охотно с аккредитованными застройщиками).
Обращение в банк позволяет существенно снизить риски. Даже если дом достроен не будет, клиент сможет вернуть свои деньги, а разбираться с застройщиком будет уже сам банк. По крайней мере такой схемы придерживаются крупные финансовые учреждения, заботящиеся о своей репутации.
Выбрав конкретный дом, нужно затребовать у застройщика ряд обязательных документов. В их перечень входят следующие бумаги:
- проектная документация (обязательно должна быть утверждена);
- бумаги, свидетельствующие о том, что земля находится в собственности застройщика или арендована на долгий срок;
- разрешение на строительство;
- бумаги, свидетельствующие о том, что денежные средства, заложенные в объект, действительно идут на его строительство.
Минимальная готовность жилья для оформления ипотеки – 20%. Банки не пойдут на финансирование на этапе котлована из-за слишком высоких рисков.
Преимущества и недостатки ипотеки на строящееся жилье
Особенности ипотеки на строящееся жилье предполагают наличие у такого формата покупки недвижимости ряда преимуществ и недостатков. К несомненным плюсам можно отнести следующее:
- Исключается вероятность мошеннических действий по отношению к самому жилью. Покупка новой квартиры обеспечивает юридическую чистоту недвижимости, чего нельзя гарантировать при покупке жилья на вторичном рынке. В итоге заемщик освобождается от необходимости проверки жилья, не нужно ему и оформлять титульное страхование на недвижимость.
- Финансовая выгода. Стоимость строящегося жилья может оказаться на 10 – 30% дешевле, нежели готовые квартиры. Наиболее привлекательными с точки зрения соотношения стоимости и рисков являются дома, у которых строительство завершено уже на 30 – 50%.
- Современная планировка или возможность ее разработки и согласования самому. Клиент также может выбрать наиболее подходящую квартиру из предложенных застройщиком.
Широкий выбор строящихся объектов также позволяет подобрать квартиру в понравившемся районе. Для таких домов нередко разрабатывается новая инфраструктура, большое количество парковочных мест. Однако есть и ряд минусов покупки квартиры в строящемся доме:
- всегда существует определенная вероятность, что строительство дома не будет закончено;
- дополнительные расходы на время строительства (клиенту приходится оплачивать не только ипотеку, но и аренду жилья, если он не имеет собственной недвижимости);
- возможны задержки в сдаче квартир, и тогда размер расходов может увеличиться еще больше, правда, в этом случае в судебном порядке их можно будет взыскать с застройщика;
- вероятность мошенничества застройщика до конца исключить нельзя.
И все же, ипотека на строящееся жилье остается наиболее актуальным форматом покупки квартир на сегодня.
