Что лучше: ипотека или потребительский кредит на квартиру?

Ипотека или потребительский кредит — это пути получения заемных средств банка для покупки жилья. Между ними имеются существенные отличия, первое из которых — для ипотеки требуется предоставить залог (имеющееся или приобретаемое жилье), а для потребительского кредита залога не требуется. Что выбрать, можно решить после сравнения условий и преимуществ каждого типа кредитования.

Как оформляется ипотека?

Процесс оформления ипотечного займа довольно сложный и длительный. Пошагово вся процедура выглядит следующим образом:

1. Подаем заявку в банк на получение займа. Он проверяет кредитную историю потенциального клиента, его финансовую состоятельность, после чего выносит предварительное одобрение. Если на этой стадии получен отказ, то следует попытать счастья в другом месте.
2. Ищем жилье. Определяем его стоимость и при наличии договоренности с продавцом приступаем к оформлению сделки (предварительный договор купли-продажи, соглашение о покупке с внесением задатка).
3. Заказываем оценку недвижимости оценщику, аккредитованному тем банком, в котором планируем брать заем.
4. Пишем заявление в выбранный банк на получение ипотечного займа, в котором указываем сам объект, называем залог, прилагаем отчет оценщика.
5. При одобрении кредитной заявки переходим к оформлению залога (если залогом выступает уже имеющаяся в собственности недвижимость).
6. Страхуем объект приобретения.
7. Получаем кредит.
8. Оформляем недвижимость в собственность.
9. Расплачиваемся с продавцом.
10. Оформляем в залог по ипотеке приобретенную недвижимость.
11. Погашаем заем.
12. Снимаем залог с приобретенной недвижимости.

Процедура имеет небольшие различия в зависимости от того, какая именно недвижимость оформляется в залог банку.

Преимущества ипотеки

Если учесть, что для любого вида кредитования важнейшим достоинством является возможность купить квартиру сразу, не собирая для этого деньги долгие годы, то в числе преимуществ именно ипотечного кредитования можно перечислить:

• Длительный срок возврата ссуды. Сегодня банки предлагают срок возврата до 20 лет, а иногда и больше. Для клиентов с низким уровнем дохода это единственно возможный путь.
• Заемщик становится собственником сразу после получения ссуды в банке. К моменту погашения долга стоимость его квартиры будет намного выше.
• Можно стать участником льготной программы ипотечного кредитования с господдержкой, как молодая семья, специалист, военнослужащий и т.д. Это позволит погасить часть ссуды средствами госсубсидии, а также снизить процентную ставку до минимального значения на рынке.
• Уплаченные по ипотеке проценты можно вернуть (налоговый вычет).
• Если со временем в другом банке по ипотеке условия погашения будут лучше, можно пройти процедуру рефинансирования.

Недостатки ипотеки

Среди минусов покупки жилья по ипотеке заемщики отмечают следующие:

1. Ограничен выбор недвижимости. Банк принимает в залог максимально ликвидные объекты. Вторичное жилье в аварийном состоянии, коммунальные квартиры, частные дома на окраинах не подойдут. Охотнее всего принимаются новостройки.
2. Большая переплата. Заемщик оплачивает страхование недвижимости в залоге (а иногда и своего здоровья и жизни), оценку, обслуживание кредитного счета, регистрацию обременения в Росреестре, некоторые другие сборы. В итоге ставка по займу существенно увеличивается против той, что указана в рекламе. Узнать ее можно до подписания договора.
3. Приобретаемый объект до 100% погашения займа остается в залоге у банка. Это не дает права хозяину продавать, завещать, дарить и как-то иначе распоряжаться жильем.
4. Клиент должен подтвердить свою платежеспособность. Банк обязательно проверит кредитную историю, а также личные данные заемщика.
5. Необходим первоначальный взнос (в среднем 20% от цены квартиры), который покупатель вносит своими деньгами (маткапиталом). Сегодня на рынке нет предложения выдачи ипотечных займов без первоначального взноса (за редким исключением для особых категорий клиентов).

Как оформляется потребительский кредит?

Данный банковский продукт представляет собой нецелевой займ. Банк дает деньги клиенту на оговоренный срок под фиксированный процент. Потратить эту сумму можно как угодно, отчитываться о целях не нужно. Если отчет требуется, то это уже целевое кредитование, например, на покупку машины (автокредит). Когда суммы займа достаточно для покупки жилья (например, часть денег уже есть у покупателя в наличии), то ничто не мешает потратить ее именно на приобретение недвижимости.

Величина ссуды и процентная ставка по ней напрямую зависит от ряда факторов:

• Срок заимствования — чем дольше, тем ставка выше. Во многих банках имеется так называемый беспроцентный период (обычно 1 месяц), в течение которого клиент может пользоваться заемными средствами без уплаты в пределах заранее оговоренного предела (в кредитных карточках это называется овердрафт).
• Подтверждение платежеспособности. Максимально выгодные условия имеют так называемые «зарплатные» клиенты. Их работодатели перечисляют оклад на счет в данном банке. Такой заемщик абсолютно «прозрачен», его платежеспособность известна и заранее подтверждена. Остальным придется доказывать, что уровень их доходов позволяет брать ссуды. Можно оформить заем и без таких хлопот, но процентная ставка по нему будет максимальной, срок возврата коротким, а предельная сумма ограниченной.
• Обеспечение. В общем случае оно не требуется. Однако ничего не мешает клиенту предложить банку гарантию возврата средств. Это могут быть ценные бумаги, счет в другом банке, иные ценности. Чем выше ценность обеспечения, тем выгоднее условия кредитования.

Преимущества потребительского кредитования

Их не так много в сравнении с ипотекой, но для определенной категории заемщиков они могут оказаться решающими:

1. Не нужно отчитываться о том, на что потрачены деньги. Это означает, что не нужно страховать предмет покупки, получать одобрение банка на сделку, заказывать оценку.
2. Залог и поручители не требуются. Если их представить, то условия будут более выгодными, но и без них банк выдаст деньги.
3. Скорость оформления. Она не идет ни в какое сравнение с ипотекой. Если на сбор бумаг по ипотечному займу потребуется около 2 – 3 месяцев, то оформление потребительского кредита для зарплатного клиента занимает 1 день. Если же оформлена пластиковая карта с кредитным лимитом (большим), то никакого оформления и вовсе нет. В любое время можно воспользоваться заемным средствами на условиях, оговоренных договором обслуживания данной карты.
4. Минимальный пакет документов. Обычно нужно 2 любых документа: паспорт, водительское удостоверение, СНИЛС.
5. Если деньги тратятся на покупку жилья, то оно переходит в собственность покупателя без каких-либо обременений. Продавать, завещать, дарить его можно сразу после регистрации права собственности в Росреестре.

Недостатки потребительского кредитования

Как это часто бывает, все минусы проистекают из преимуществ:

• Поскольку отчета о расходах нет, банку не интересно, что именно купил заемщик. Для клиента это означает, что возвращать придется именно деньги. Причем с очень большими процентами и штрафами, если нарушить сроки текущих платежей. В крайнем случае, по ипотеке банк заберет недвижимость, продаст, заберет невыплаченную часть займа, остаток отдаст клиенту. При потребительском кредитовании такая процедура не предусмотрена. На должника при злостном нарушении договора подадут в суд.
• Так как поручителей нет, то и банк не будет долго ждать при просрочке. Уже через 3 месяца после нарушения графика выплат в суд направляется исковое заявление.
• Быстрое оформление не оставляет простора для маневра. Если в процессе сбора бумаг для ипотеки можно приостановить процесс, а то и вовсе его отменить, то после выдачи потребительской ссуды передумывать уже поздно.
• Минимальный пакет документов вовсе не означает, что банк верит на слово клиенту. Если при ипотечном кредитовании основной упор делается на ликвидность залога, то при потребительском кредитовании на первом месте безупречная кредитная история. Если ранее потенциальный заемщик уже нарушал условия по иным кредитам, то веры его словам уже не будет. Многие банки сразу отказывают в предоставлении ссуды.

Вывод

Преимуществ и недостатков у ипотеки и потребительского кредита примерно поровну. Однако для огромного количества семей ипотека является единственно доступным путем покупки своего жилья. Различные программы господдержки ипотечного кредитования делают его доступнее с каждым годом. Опыт последних лет учитывается и банками при формировании своих кредитных продуктов, и заемщиками, научившимися пользоваться кредитными калькуляторами.

Покупать недвижимость за счет средств потребительского кредита можно, если предоставляемой суммы хватает на сделку. Важнейшим достоинством такого варианта является скорость получения денег и отсутствие обременения на жилье. Но на этом преимущества перед ипотекой заканчиваются. Ведь процентные ставки по ипотеке (особенно по той или иной госпрограмме) намного ниже, а сроки возврата дольше. Да и сумму на потребительские цели дадут намного меньше.