Возмещение расходов по коммунальным услугам – закрепленная на законодательном уровне возможность перенесения издержек по бремени с арендодателя в адрес арендатора, поскольку именно последний считается фактическим потребителем ресурсов.
Объем бремени
Коммунальные платежи – обязательные счета, выставляемые гражданам и ЮЛ ресурсоснабжающими организациями в соответствии с объемом потребления предложенных благ.
Законодательный регламент устанавливает обязанность по своевременному исполнению обязанности перед поставщиком ресурса.
В объем коммунального бремени включены платежи за:
- Горячее/холодное водоснабжение;
- Центральное отопление;
- Газ;
- Электроэнергию;
- Водоотведение (канализационные стоки);
- Услуги содержания общего имущества управляющей компанией, в том числе:
- Вывоз сухого мусора, ТБО;
- Текущий ремонт помещений общего пользования;
- Уборка придомовой территории;
- Благоустройство подъездов, придомовой площади;
- Взносы на капитальный ремонт.
«Коммунальные» взаимоотношения арендодателя и нанимателя помещения
Обычаи делового оборота свидетельствуют о том, что в вопросе коммунального бремени арендодатель и арендатор руководствуются следующими принципами:
- Заплатил только за то, что потребил;
- Платежи фиксированного размера – обязанность собственника помещения;
На практике, отношения между контрагентами по договору аренды складываются так, что владелец площади часто соглашается с исполнением бремени по платежам, которые возникают вне зависимости от того, проживает ли кто-то в помещении или нет (отопление, услуги управляющей организации, капитальный ремонт). В то время, как на нанимателя ложится лишь обязанность по погашению счетов за фактически потребленный ресурс, условно говоря, в натуральном виде, а это:
- Электроэнергия;
- Вода (холодная/горячая);
- Газ;
- Водоотведение.
Однако Гражданский кодекс РФ закрепляет совсем иные положения. Согласно ст. 616 указанного нормативного акта, наниматель помещения, при заключении соглашения об аренде, принимает на себя обязательства по:
- Обеспечению сохранности имущества;
- Проведению текущего ремонта помещения;
- Оплате расходов за содержание.
Вышеназванные пункты дают основания для вывода о возможности истребования с арендатора всех расходов, связанных с использованием предмета арендных отношений, в объем которых включены и коммунальные платежи.
Особенности оформления договора
При формировании условий договора стороны гражданского оборота имеют равные права, поэтому, в зависимости от консенсуса, указание на несение арендатором полного коммунального бремени может отражаться:
- В тексте самого договора аренды (социального найма);
- В дополнительном соглашении, выступающем неотъемлемой частью основного договора (вариант считается наиболее предпочтительным, поскольку позволит более детально осветить порядок исчисления и сроки внесения платежей).
Особенности:
- Договор аренды с условием о возложении на арендатора коммунального бремени по недвижимому объекту оформляется по следующим правилам:
- Простая письменная форма (нотариальная – по желанию участников соглашения);
- Обязательное отражение существенных условий (предмет, срок аренды и прочее);
- По одному экземпляру для каждой стороны;
- Поскольку договор с ресурсоснабжающими организациями заключается на имя собственника помещения, то компетентный орган выставляет счета по текущим расходам на его имя и адрес. В случае, если адрес отсылки платежных уведомлений не совпадает с местом оказания услуг, владелец предмета аренды должен своевременно предоставить обязанному контрагенту (нанимателю помещения) соответствующие квитанции;
- Если в документе указаны фиксированные суммы по коммунальным услугам, то целесообразно включить в текст условие о периодической индексации выплат, которые проводятся самим поставщиком ресурсов;
- Расчет издержек по коммунальному содержанию жилья может устанавливаться одним из следующих способов:
- На основании показаний индивидуальных приборов учета;
- В виде фиксированной величины, исчисляемой в пропорциональном соотношении с площадью предмета аренды;
- В смешанном виде (плавающие и фиксированные платежи);
- Порядок уплаты коммунального бремени может осуществляться по такому алгоритму, как:
- Предоставление требуемых платежей непосредственному собственнику помещения для исполнения им обязанности перед ресурсоснабжающей организацией самостоятельно;
- Внесение необходимой суммы в пользу поставщика благ самим арендатором и последующее ознакомление с чеками/квитанциями арендодателя.
Существенные условия договора
Чтобы договор аренды с компенсацией услуг по коммунальным счетам обрел юридическую силу, стороны правоотношений должны отразить в его содержании все существенные условия. К таковым относятся:
- Предмет аренды (описание индивидуальных признаков помещения);
- Стоимость аренды помещения;
- Цена коммунальных услуг;
- Алгоритм расчета коммунального бремени;
- Расчетный период;
- Действующие тарифы;
- Последняя дата внесения ежемесячного (реже ежеквартального) платежа;
- Порядок исполнения обязанности по компенсации потребленных ресурсов:
- Лично на руки собственнику в натуральном виде;
- Путем безналичного перевода на карту арендодателя;
- Напрямую в адрес непосредственного поставщика услуг;
- Срок действия соглашения;
В качестве дополнительных уточняющих условий целесообразно отразить:
- Права и обязанности контрагентов;
- Порядок разрешения возможных спорных ситуаций;
- Ситуации форс-мажор;
- Исключительные условия, позволяющие расторгнуть договор в одностороннем порядке;
- Платежные реквизиты сторон.
Налогообложение
Извлечение прибыли от сдачи недвижимости в аренду становится основанием для уплаты налога в казну государства.
Доходы, вытекающие из арендных отношений, в объем которых включено условие об удовлетворении нанимателем коммунального бремени, облагаются налогом с некоторыми особенностями, в частности:
- Налоговая база по сбору – цены, указанные в договоре аренды или приложении к нему;
- Арендодателю не придется уплачивать НДС;
- Если арендодателем выступает организация, то доходы от аренды и дополнительные компенсационные платежи от арендатора по коммунальному бремени должны отражаться в финансовом отчете по одному из следующих способов:
- Доходы в виде выручки от реализации;
- Внереализационные расходы, приходящиеся на содержание жилья.
- Если в договоре найма помещения указана одна сумма, включающая как услуги по предоставлению площади, так и величину компенсации по коммунальным издержкам, то у арендодателя, при уплате налога, возникает право на применение вычета (уменьшение налогооблагаемой базы на величину расходов – коммунальных платежей).
НДС по арендным отношениям с включением платы за коммунальное бремя не взимается, поскольку владелец помещения выступает лишь посредником между ресурсоснабжающей организацией и фактическим потребителем услуги (арендатором). То есть, первый не занимается перепродажей коммунального блага, а только компенсирует собственные издержки, возникающие на фоне триады прав на недвижимый объект. Указанные платежи не являются обогащением арендодателя, поэтому и не признаются выручкой.
Исключение составляют те случаи, когда недобросовестный арендодатель использует компенсационные суммы по коммуналке для удовлетворения собственных потребностей, то есть занижает/скрывает истинный размер налогооблагаемой базы (не включение суммы в состав внереализационной сметы – если арендодатель ЮЛ). Тогда возникает правомочие на проведение проверки уполномоченным фискальным органом или обращение к компании-аудитору.
Заключение
Коммунальное бремя – обязанность, возлагаемая на каждого собственника недвижимого объекта, который подключен к центральным ресурсам. Законодательный регламент устанавливает обязанность по своевременному внесению платежей в пользу поставщика ресурсов, дабы избежать применения мер ответственности в виде пеней, штрафов, ограничений на подачу коммунального блага.
Поскольку при вступлении в арендные отношения фактическим пользователем коммунальных услуг является наниматель помещения, Гражданский Кодекс РФ вполне справедливо констатирует о возможности перехода такой обязанности на плечи арендатора.
В этом ключе важно соблюдение нескольких условий: достижение согласия о предоставлении «коммунальной» компенсации; отражение условий на бумаге (либо в тексте самого договора аренды, либо в виде обособленного документа-приложения).