Возмещение расходов по коммунальным услугам

Возмещение расходов по коммунальным услугам – закрепленная на законодательном уровне возможность перенесения издержек по бремени с арендодателя в адрес арендатора, поскольку именно последний считается фактическим потребителем ресурсов.

Объем бремени

Коммунальные платежи – обязательные счета, выставляемые гражданам и ЮЛ ресурсоснабжающими организациями в соответствии с объемом потребления предложенных благ.

Законодательный регламент устанавливает обязанность по своевременному исполнению обязанности перед поставщиком ресурса.

В объем коммунального бремени включены платежи за:

• Горячее/холодное водоснабжение;
• Центральное отопление;
• Газ;
• Электроэнергию;
• Водоотведение (канализационные стоки);
• Услуги содержания общего имущества управляющей компанией, в том числе:

1. Вывоз сухого мусора, ТБО;
2. Текущий ремонт помещений общего пользования;
3. Уборка придомовой территории;
4. Благоустройство подъездов, придомовой площади;

• Взносы на капитальный ремонт.

«Коммунальные» взаимоотношения арендодателя и нанимателя помещения

Обычаи делового оборота свидетельствуют о том, что в вопросе коммунального бремени арендодатель и арендатор руководствуются следующими принципами:

• Заплатил только за то, что потребил;
• Платежи фиксированного размера – обязанность собственника помещения;

На практике, отношения между контрагентами по договору аренды складываются так, что владелец площади часто соглашается с исполнением бремени по платежам, которые возникают вне зависимости от того, проживает ли кто-то в помещении или нет (отопление, услуги управляющей организации, капитальный ремонт). В то время, как на нанимателя ложится лишь обязанность по погашению счетов за фактически потребленный ресурс, условно говоря, в натуральном виде, а это:

1. Электроэнергия;
2. Вода (холодная/горячая);
3. Газ;
4. Водоотведение.

Однако Гражданский кодекс РФ закрепляет совсем иные положения. Согласно ст. 616 указанного нормативного акта, наниматель помещения, при заключении соглашения об аренде, принимает на себя обязательства по:

• Обеспечению сохранности имущества;
• Проведению текущего ремонта помещения;
• Оплате расходов за содержание.

Особенности оформления договора

При формировании условий договора стороны гражданского оборота имеют равные права, поэтому, в зависимости от консенсуса, указание на несение арендатором полного коммунального бремени может отражаться:

• В тексте самого договора аренды (социального найма);
• В дополнительном соглашении, выступающем неотъемлемой частью основного договора (вариант считается наиболее предпочтительным, поскольку позволит более детально осветить порядок исчисления и сроки внесения платежей).

Особенности:

1. Договор аренды с условием о возложении на арендатора коммунального бремени по недвижимому объекту оформляется по следующим правилам:

• Простая письменная форма (нотариальная – по желанию участников соглашения);
• Обязательное отражение существенных условий (предмет, срок аренды и прочее);
• По одному экземпляру для каждой стороны;

2. Поскольку договор с ресурсоснабжающими организациями заключается на имя собственника помещения, то компетентный орган выставляет счета по текущим расходам на его имя и адрес. В случае, если адрес отсылки платежных уведомлений не совпадает с местом оказания услуг, владелец предмета аренды должен своевременно предоставить обязанному контрагенту (нанимателю помещения) соответствующие квитанции;
3. Если в документе указаны фиксированные суммы по коммунальным услугам, то целесообразно включить в текст условие о периодической индексации выплат, которые проводятся самим поставщиком ресурсов;
4. Расчет издержек по коммунальному содержанию жилья может устанавливаться одним из следующих способов:

• На основании показаний индивидуальных приборов учета;
• В виде фиксированной величины, исчисляемой в пропорциональном соотношении с площадью предмета аренды;
• В смешанном виде (плавающие и фиксированные платежи);

5. Порядок уплаты коммунального бремени может осуществляться по такому алгоритму, как:

• Предоставление требуемых платежей непосредственному собственнику помещения для исполнения им обязанности перед ресурсоснабжающей организацией самостоятельно;
• Внесение необходимой суммы в пользу поставщика благ самим арендатором и последующее ознакомление с чеками/квитанциями арендодателя.

Существенные условия договора

Чтобы договор аренды с компенсацией услуг по коммунальным счетам обрел юридическую силу, стороны правоотношений должны отразить в его содержании все существенные условия. К таковым относятся:

1. Предмет аренды (описание индивидуальных признаков помещения);
2. Стоимость аренды помещения;
3. Цена коммунальных услуг;
4. Алгоритм расчета коммунального бремени;
5. Расчетный период;
6. Действующие тарифы;
7. Последняя дата внесения ежемесячного (реже ежеквартального) платежа;
8. Порядок исполнения обязанности по компенсации потребленных ресурсов:

• Лично на руки собственнику в натуральном виде;
• Путем безналичного перевода на карту арендодателя;
• Напрямую в адрес непосредственного поставщика услуг;

9. Срок действия соглашения;

В качестве дополнительных уточняющих условий целесообразно отразить:

• Права и обязанности контрагентов;
• Порядок разрешения возможных спорных ситуаций;
• Ситуации форс-мажор;
• Исключительные условия, позволяющие расторгнуть договор в одностороннем порядке;
• Платежные реквизиты сторон.

Налогообложение

Извлечение прибыли от сдачи недвижимости в аренду становится основанием для уплаты налога в казну государства.

Доходы, вытекающие из арендных отношений, в объем которых включено условие об удовлетворении нанимателем коммунального бремени, облагаются налогом с некоторыми особенностями, в частности:

1. Налоговая база по сбору – цены, указанные в договоре аренды или приложении к нему;
2. Арендодателю не придется уплачивать НДС;
3. Если арендодателем выступает организация, то доходы от аренды и дополнительные компенсационные платежи от арендатора по коммунальному бремени должны отражаться в финансовом отчете по одному из следующих способов:

• Доходы в виде выручки от реализации;
• Внереализационные расходы, приходящиеся на содержание жилья.

4. Если в договоре найма помещения указана одна сумма, включающая как услуги по предоставлению площади, так и величину компенсации по коммунальным издержкам, то у арендодателя, при уплате налога, возникает право на применение вычета (уменьшение налогооблагаемой базы на величину расходов – коммунальных платежей).

НДС по арендным отношениям с включением платы за коммунальное бремя не взимается, поскольку владелец помещения выступает лишь посредником между ресурсоснабжающей организацией и фактическим потребителем услуги (арендатором). То есть, первый не занимается перепродажей коммунального блага, а только компенсирует собственные издержки, возникающие на фоне триады прав на недвижимый объект. Указанные платежи не являются обогащением арендодателя, поэтому и не признаются выручкой.

Исключение составляют те случаи, когда недобросовестный арендодатель использует компенсационные суммы по коммуналке для удовлетворения собственных потребностей, то есть занижает/скрывает истинный размер налогооблагаемой базы (не включение суммы в состав внереализационной сметы – если арендодатель ЮЛ). Тогда возникает правомочие на проведение проверки уполномоченным фискальным органом или обращение к компании-аудитору.

Заключение

Коммунальное бремя – обязанность, возлагаемая на каждого собственника недвижимого объекта, который подключен к центральным ресурсам. Законодательный регламент устанавливает обязанность по своевременному внесению платежей в пользу поставщика ресурсов, дабы избежать применения мер ответственности в виде пеней, штрафов, ограничений на подачу коммунального блага.

В этом ключе важно соблюдение нескольких условий: достижение согласия о предоставлении «коммунальной» компенсации; отражение условий на бумаге (либо в тексте самого договора аренды, либо в виде обособленного документа-приложения).