Оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога можно двумя способами – через Комиссию при региональном Управлении Росреестра, либо в судебном порядке. Для этой процедуры нужно доказать недостоверность сведений, использованных при государственной оценке недвижимости, либо несоответствие кадастровой стоимости рыночной цене объекта. Разберем порядок и условия оспаривания кадастровой стоимости, которые нужно учитывать собственникам объектов.
Что это такое
Кадастровая стоимость определяется в результате государственной оценки недвижимости, проводимой по решению региональных властей. Эта процедура проходит по следующим правилам, которые будут иметь значение для последующего оспаривания:
- оценка может носить плановый или внеочередной характер, для ее проведения издается распорядительный акт исполнительного органа власти субъекта РФ;
- оценку проводят бюджетные учреждения, сформированные региональными властями;
- для проведения указанной процедуры формируется перечень объектов недвижимости, а сведения об их качественных и количественных характеристиках запрашиваются из госреестра ЕГРН или архивов БТИ;
- определение кадастровой стоимости проходит с использованием методических и нормативных указаний, тогда как фактическое обследование объектов не осуществляется – именно по этой причине кадастровая стоимость не соответствует реальной рыночной цене объекта.
Таким образом, кадастровые стоимостные показатели могут существенное превышать реальную рыночную цену объекта – при расчете имущественного или земельного налога это автоматически влечет завышение суммы платежа.
После определения кадастровой стоимости, эти сведения вносятся в госреестр ЕГРН и размещаются в открытом доступе на официальном сайте субъекта РФ. Это позволяет оспорить результаты оценки еще до выставления налогового требования, хотя на практике такие случаи встречаются достаточно редко.
Кто может оспорить
Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости могут заинтересованные субъекты, чьи права нарушаются или затрагиваются по итогам этой процедуры. Следовательно, для инициирования процедуры оспаривания нужно подтвердить наличие прав на объект недвижимости, а в состав заявителей могут входить:
- граждане, которым жилой или нежилой объект принадлежит на праве индивидуальной, совместной или долевой собственности;
- частные предприниматели и юрлица, построившие или купившие объекты недвижимости для коммерческой деятельности.
Для подтверждения права собственности нужно представить документы – с 2017 года им является выписка из ЕГРН. Чтобы получить актуальную выписку на дату подачи заявления, нужно направить запрос в Росреестр или МФЦ «Мои документы». Также получение выписки в электронной форме возможно через портал госуслуг.
Как узнать о завышении кадастровой стоимости
Результаты определения кадастровой стоимости формируются в отчете, который утверждается актом региональных властей. После этого стоимостные показатели направляются в Росреестр и переносятся в ЕГРН. Это реестр является общедоступным, а сведения об актуальной кадастровой стоимости могут представляться следующими способами:
- путем получения справки о кадастровой стоимости – ее можно получить по запросу в Росреестр или в МФЦ, либо через портал госуслуг;
- через Публичную кадастровую карту – на официальном ресурсе Росреестра представлены основные характеристики по каждому объекту недвижимости, в том числе о кадастровой стоимости;
- из информации, указанной в извещении об уплате имущественного или земельного налога – ИФНС обязана указать, на основании каких параметров рассчитывалась сумма платежа.
Сам по себе, показатель кадастровой стоимости не дает представления о завышении или занижении по сравнению с реальной рыночной ценой. Чтобы установить этот факт, нужно получить отчет о рыночной стоимости объекта – этот документ будет использоваться как доказательство в суде или при обращении в региональную Комиссию.
Отчет о рыночной стоимости квартиры или дома можно изготовить через независимого оценщика – этот специалист должен входить в состав профильной СРО и иметь квалификационный аттестат. При подготовке отчета используются не только кадастровые сведения ЕГРН, но и проводится фактическое обследование объекта. На основании отчета можно сделать вывод, соответствует ли кадастровая стоимость реальной рыночной цене объекта, и целесообразно ли оспаривание.
Для уменьшения налога необходимо доказать завышение кадастровой стоимости по сравнению с реальной рыночной ценой недвижимости. В большинстве регионов, действительно, кадастровые стоимостные показатели значительно превышают рыночную цену, поэтому обращения с заявлением позволит существенно снизить размер налоговых обязательств.
Порядок оспаривания
Нужно учитывать, что граждане, владеющие объектами недвижимости, могут сразу обращаться в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости. Для них обращение в региональную Комиссию является не обязательным, однако, на практике, целесообразно воспользоваться и таким вариантом. Юридические лица обязаны подавать заявления в Комиссию – только при соблюдении комиссионного порядка оспаривания возможно обращение в суд.
Оспаривание через Комиссию
Чтобы подать заявление на оспаривание, нужно соблюдать следующие общие правила:
- оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка или дома можно в течение 5 лет после внесения этого показателя в ЕГРН – на практике, очередная государственная оценка недвижимости проходит чаще, поэтому заявитель вряд ли пропустит срок;
- заявление подается в Комиссию по месту расположение объекта недвижимости – эти органы создаются при региональных Управлениях Росреестра, их координаты и контактные данные можно узнать через портал госуслуг;
- заявление можно подать при личном обращении, по почте, либо через МФЦ «Мои документы».
В заявлении нужно указать, по какому основанию происходит оспаривание – ввиду несоответствия рыночной стоимости объекта, либо по причине недостоверности сведений на недвижимость. На практике, большинство обращений происходят по первому основанию.
Для положительного рассмотрения заявления нужно представить следующие документы:
- копию общегражданского паспорта на собственника;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую права собственника и характеристики объекта;
- справку о кадастровой стоимости спорного объекта;
- отчет о рыночной стоимости (он составляется на дату расчета кадастровой стоимости);
- документы, подтверждающие недостоверность сведений на объект, использованные при расчете кадастровой стоимости.
Госпошлина при подаче заявления в Комиссию не уплачивается.
Заявление должно быть рассмотрено в месячный срок, а собственнику можно принять участие в разбирательстве дела лично или через представителя. Во втором случае нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.
Учтите, что местные органы власти заинтересованы в максимально большом показателе кадастровой стоимости, поскольку имущественный и земельный налог поступает в муниципальный бюджет. Поэтому муниципальные власти имеют право представить возражения относительно доводов заявления, а затем и подать жалобу в суд.
Как оспорить кадастровую стоимость земли для уменьшения налога через Комиссию? Если отчет о рыночной цене участка будет содержать стоимостный показатель, существенно отличающийся от данных ЕГРН, Комиссия примет положительное решение. Итоговый акт региональной Комиссии направляется в Росреестр для изменения сведений ЕГРН, после чего налоговые органы обязаны провести перерасчет.
Может ли подать на оспаривание только один из собственников, если объект недвижимости принадлежит в долях нескольким субъектам? Доля является самостоятельным объектом права, поэтому завышение кадастровой стоимости объекта нарушает интересы каждого собственника. Если заявление в Комиссию или суд подается только одним из совладельцев объекта, остальные владельцы долей будут привлечены к участию в деле в качестве заинтересованных лиц. В ходе рассмотрения дела такие субъекты могут быть признаны соистцами.
Оспаривание через суд
В суд можно обратиться с жалобой на неправомерный отказ Комиссии, либо напрямую, если для оспаривания обращается гражданин. Указанные категории дел рассматривают областные или краевые суды, а в Москве и Санкт-Петербурге – городские суды. При подаче заявления в суд учитывайте следующие правила:
- если заявление об оспаривании подается гражданином, минуя Комиссию, применяется общий срок – не позднее 5 лет после определения кадастровой стоимости и внесения сведений в ЕГРН;
- если обжалуется решение комиссии - срок на подачу жалобы составляет три месяца;
- исходя из оснований заявления, требования могут выглядеть следующим образом – признать кадастровую стоимость равной рыночной цене объекта, либо отменить решение Комиссии как незаконное и необоснованное.
Для обращения в суд нужно подать тот же комплект документов, что и в комиссионном порядке. Дополнительными документами будут являться исковое заявление и отказное решение региональной Комиссии. Чтобы успешно оспорить кадастровую стоимость дома, квартиры или участка, необходимо иметь отчет о рыночной стоимости объекта. Если этот документ уже представлялся в Комиссию, повторно его получать не нужно.
В судебном процессе заявитель может принимать участие лично, либо через представителя по нотариальной доверенности. Можно направить в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие заявителя, однако в этом случае вы будете лишены возможности давать пояснения. К участию в деле могут привлекаться и специалисты – сотрудники Росреестра; работники бюджетного учреждения, проводившие государственную оценку; независимый оценщик, оформлявший отчет.
Если суд выносит положительное решение, оно вступит в силу только через месяц. На основании судебного акта служба Росреестра должна внести изменения в ЕГРН, после чего инспекция ФНС будет обязана провести перерасчет по налогам. В случае отказа или затягивания вопроса об изменении сведений ЕГРН, нужно получить исполнительный лист и направить его в ФССП.
Поскольку новые сведения о кадастровой стоимости будут внесены в ЕГРН, при последующей государственной оценке недвижимости они будут использованы региональным бюджетным учреждением. По этой причине, в дальнейшем оспаривание кадастровой стоимости не потребуется, государственная оценка будет учитывать реальный рыночный показатель цены.
Как происходит уменьшение налога и перерасчет
С момента внесения сведений в ЕГРН, налоговые органы обязаны руководствоваться новым показателем кадастровой стоимости для расчета налогов. Следовательно, расчет будет осуществляться исходя из реальной рыночной цены объекта, подтвержденный Комиссией или судом.
Допускается ли перерасчет по ранее начисленным имущественным и земельным налогам? Еще до середины 2017 года в этом вопросе существовала неопределенность – ИФНС в добровольном порядке пересчитывала только сумму налога за текущий год. В июле 2017 года руководящие разъяснения дал Минфин РФ – если использование завышенного показателя кадастровой стоимости нарушало права собственников и иных заинтересованных лиц, допускается перерасчет налоговых обязательств за предыдущие годы.
Расчет налога за текущий и последующие периоды будет осуществляться с использованием новых сведений ЕГРН автоматически. Для перерасчета за предыдущие периоды нужно обратиться с заявлением в инспекцию ФНС – сумма переплаты будет возращена на счет, указанный налогоплательщиком, либо будет учтена в платежах будущих периодов.
