Финансы / Ипотека / Что выгоднее: ипотека или копить и снимать

Копить и снимать или взять ипотеку на жилье? Что выгоднее?

2186
Последние изменения: февраль, 2022 года

Взять ипотеку или копить и снимать квартируВзять ипотеку или копить и снимать квартиру? Что выгоднее? Для многих граждан страны ипотечное обязательство — это нескончаемое бремя, которое длится неимоверно долго и сопровождается слишком большими рисками и переплатами. Именно поэтому некоторые полагают, что лучше арендовать жилье и не спеша копить на собственное.

Какие данные необходимо учитывать, чтобы определить выгоду

Прежде чем объективно ответить на вопрос: что выгоднее ипотека или аренда жилья, необходимо определить, каким условиям отвечает потенциальный заемщик или арендатор.

В качестве данных, предполагающих последующий расчет целесообразно рассматривать такие параметры, как:

  1. Выкупная цена объекта недвижимости;
  2. Размер арендной платы за месяц;
  3. Условия кредитования в виде процентной ставки;
  4. Объем средств, предполагаемых к откладыванию (в месяц);
  5. Средний размер дохода.

Ниже приведена таблица среднестатистических данных рядового гражданина, которая позволит рассчитать потенциальную выгоду каждой рассматриваемой альтернативы.

Параметры

Средний показатель по стране

Цена недвижимости

1,5 млн. рублей (при ипотеке потребуется первоначальный взнос в размере 20%, что позволит снизить размер заемных средств до 1,2 млн. рублей

Размер арендной платы

12 тыс. рублей

Годовая процентная ставка

10%

Размер ежемесячного накопления

12 тыс. рублей

Размер ежемесячной платы по кредиту

12 тыс. рублей

Средняя заработная плата

30 тыс. рублей (если рассматривать семейную пару, то доход удваивается)

Срок кредита

15 лет

Среднеарифметические показатели ипотечного кредитования

Ввиду того, что ставка рефинансирования в 2018 году значительно снизилась, это позволило ипотечным заемщикам получить послабление по годовой ставке переплаты.

Используя вышеперечисленные данные получаем следующие данные:

Наименование условия

Результат

Стоимость недвижимого объекта

1,5 млн. рублей

Размер первоначального взноса

300 тыс. рублей

Сумма кредита

1,2 млн. рублей

Срок кредитования

15 лет

Процентная ставка

10%

Вид платежа

аннуитетный

Ежемесячный платеж

12,8 тыс. рублей

Размер переплаты

1,12 млн. рублей

Из вышеприведенной таблицы видно, что размер переплаты за 15 лет почти равен сумме займа.

Помимо того, что заемщик будет обязан вносить платежи по ипотеке, его финансовое положение также будут обременять следующие издержки:

  • Коммунальные платежи;
  • Имущественный налог;
  • Ежегодное страхование имущества (согласно обязательным условиям предоставления ипотечного займа).

Вид платежа

Годовая стоимость

Суммарная переплата за 15 лет

Коммунальное обслуживание

24 тыс. рублей

360 тыс. рублей

Имущественный налог

300 рублей

4,5 тыс. рублей

Страховка

10 тыс. рублей (с последующим уменьшением на 1 тыс. руб.). Минимальный платеж по остальным годам — не менее 1тыс.

60 тыс. рублей

Итого общая сумма переплаты за 15 лет:

1,2 млн. (кредит) + 1,12 млн. (проценты переплаты банку) + 300 тыс. (первоначальный взнос) + 424 тыс. рублей (дополнительные издержки по налогам, коммуналке, страховке) = 3,045 млн. рублей.

Представленная сумма впечатляет и наводит ужас, однако есть варианты ее уменьшения, не прилагая особых усилий. К таковым относятся:

  • Досрочное погашение суммы долга за счет имущественного вычета:
  1. Вычет с выкупной цены объекта (не более 260 тыс. рублей);
  2. Вычет с процентов переплаты (не более 390 тыс. рублей);
  • Внесение средств материнского капитала (по данным 2018 года – 453 тыс. рублей).

Если заемщик будет вносить указанные дотации в пользу погашения ипотеки с одновременным уменьшением срока кредитования, то переплата может составить:

Имущественный вычет от покупки квартиры (13% от 1500000)

195 тыс. рублей

Подоходный налог за год

50 тыс. рублей

Период, в течение которого заемщик вернет налоговый вычет (т.к. единовременно он не выдается, а отчисляется согласно суммам уплаченных за год налогов)

4 года

Вычет с процента по переплате

126 тыс. рублей

Внесение средств материнского капитала

453 тыс. рублей

Переплата по кредиту с учетом досрочных платежей

505 тыс. рублей

Сэкономленная сумма

614 тыс. рублей

Период кредитования

72 месяца (6 лет)

В зависимости от того, на каком этапе были внесены досрочные платежи — в начале или середине обязательства, будет зависеть размер переплаты (так как проценты погашаются в первую очередь).

Если, например, средства материнского капитала будут внесены в первый год ипотеки, то переплата по кредиту составит 239 тысяч (19% от суммы займа в 1,2 млн.), что почти в 5 раз меньше той суммы, что была рассчитана вначале кредитования, а период исполнения всего обязательства — 61 месяц, что равно всего пяти годам.

Порядок расчета выгода при накоплении на жилье

При совершении накоплений на жилье необходимо учитывать следующее:

  • Уровень инфляции (сложно вычислить ее уровень на длительный период);
  • Повышение цен на недвижимость.

Если у потенциального покупателя квартиры имеется первоначальный взнос в размере 300 тыс. рублей, то его можно вложить под проценты по договору о вкладе.

При средних данных можно получить такой исход, используя калькулятор сложных чисел и применяя исходные данные:

Первоначальная стоимость квартиры

1,2 млн. рублей

Депозит

300 тыс. рублей

Уровень инфляции (в год)

6%

Длительность накоплений

10 лет

Стоимость квартиры по истечении 10-летнего срока и уровня инфляции

2,7 млн. рублей

Итог: что выгоднее ипотека или аренда жилья

Однозначно ответить на вопрос о выгодности того или иного варианта — сложно, все зависит от экономических факторов и возможных дотаций, которые заемщик может получить в виде имущественного вычета и материнского капитала.

Однако, если рассуждать строго по приведенному примеру, то на первый взгляд кажется, что ипотечное бремя не сулит ничего хорошего и кабала не прекращаема, но, если осуществлять досрочные платежи с уменьшением срока кредитования, переплата может снизиться в несколько раз, к тому же заемщик будет проживать в собственной квартире или управомочен принять решение о сдаче ее в аренду, а вырученные средства также направлять на погашение ипотечного обязательства.

Помимо указанного заемщик (с 2018 года) может претендовать на иную поддержку государства в виде рефинансирования ипотеки под ставку в 6% или предоставление безвозмездной денежной суммы, которая способна покрыть до 40% основного долга.

Учитывая вышеприведенные условия ипотека однозначно будет выгоднее накопления ввиду следующих аргументов:

  • Проживание на собственной жилплощади;
  • Повышение цен на жилье не имеет значения, так как выкупная стоимость объекта уже зафиксирована;
  • Инфляция позволяет снизить долю платежа по ипотеке (т.к. зарплата повышается, а платеж остается прежним);
  • Возможность внесения средств материнского сертификата и получение иных дотаций от государства по субсидированию ипотеки;

Производить накопления на покупку квартиры рентабельно при следующих условиях:

  1. Лицо не может претендовать на получение имущественного вычета (был получен ранее или недвижимость приобретена у близкого родственника);
  2. Ранок недвижимости на подъеме и цены слишком высоки (лучше дождаться кризиса и падения стоимости квадратного метра);
  3. В стране очень низкий уровень инфляции, который сохраняется уже длительное время (до 4% в год).
Ваша оценка данной статье:
Другие статьи по теме
Газпромбанк: рефинансирование ипотеки Газпромбанк: рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом
Какие документы нужны для военной ипотеки? Какие документы нужны для военной ипотеки?
Обсуждение
нет комментариев
Оставить комментарий
Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *