Покупка квартир в собственность во многих случаях осуществляется гражданами, состоящими в браке. Каким образом в этом случае супруги оформляют имущественный вычет — в виде возможности вернуть или не перечислять в бюджет НДФЛ на основании расходов по приобретению объекта недвижимости? Каким образом определяется величина возврата по налогу для каждого из супругов?
Вправе ли оба супруга получить имущественный возврат по одной квартире?
Налоговый вычет супругам при покупке квартиры в ипотеку предоставляется с учетом ряда особенностей.
Прежде всего, нужно знать, что купленная супругами квартира в общем случае образует совместную собственность. Иное может быть определено брачным контрактом — по которому право собственности разделяется по долям.
Но при общей схеме — когда объект недвижимости на доли не разделен, каждому из супругов предоставляется равное право на возврат налога в величине, которая исчисляется исходя из фактических издержек на приобретение объекта. Не имеет значения то, на чье имя записана квартира.
При этом, каждый из супругов вправе воспользоваться вычетом по издержкам не более максимальной величины — то есть, 2 млн. руб., если говорить о возврате по стоимости объекта недвижимости. Фактический возврат НДФЛ может составить до 260 тыс. руб. (13% от 2 млн.). То есть, оба супруга вправе рассчитать вычет с 4 млн. руб. (фактический возврат НДФЛ — до 520 тыс. руб).
По аналогичному принципу предоставляется возврат по процентам, уплаченным банку при наличии ипотечного кредита. Если объект недвижимости приобретен до 2014 года, то величина таких процентов может быть любой. Если объект куплен супругами в 2014 году и позднее, то каждый из них вправе воспользоваться правом на вычет, который исчислен по предельной сумме расходов на проценты в 3 млн. руб (при фактическом возврате до 390 тыс. руб.). То есть, вдвоем — по расходам до 6 млн. руб (фактический вычет - 780 тыс. руб.).
В отношении оформления возврата в рамках правоотношений с участием супругов можно выделить ряд нюансов.
Оформление имущественного вычета супругами при совместной собственности: нюансы
При расчете имущественного возврата при покупке квартиры супругами нужно иметь в виду, что:
Сумма расходов, с которой каждый из супругов исчисляет вычет, определяется:
- на основании квитанций и иных банковских документов, удостоверяющих расходы, совершенные конкретным плательщиком;
- на основании соглашения супругов о распределении имущественного возврата.
Например, если объект куплен за 3 млн. руб., то супруги могут договориться о том, что первый оформляет вычет с расходов в величине 2 млн. руб., а второй — с выплат в размере 1 млн. руб. Или — разделить сумму поровну (по 1,5 млн. руб.). Если объект куплен не дороже, чем за 2 млн. руб., то один супруг вправе уступить другому возможность оформить до 100% вычета.
Разумеется, при этом нужно учитывать, не было ли у кого-либо из супругов ранее оформленных имущественных возвратов. Здесь возможны такие ситуации:
- когда у кого-либо из супругов был оформлен вычет на объект, купленный в 2014 году и позднее (возможно, также до вступления в брак).
- когда у кого-либо из супругов был оформлен возврат на объект недвижимости, купленный до 2014 года (как вариант, еще до вступления в брак);
В первом случае супруг в принципе не имеет права воспользоваться правом на вычет по квартире, которая куплена уже в браке — поскольку по объектам, купленным до 2014 года, законом установлена лишь однократная возможность оформить возврат налога (по одному объекту недвижимости).
Во втором случае супруг вправе реализовать свое право на возврат, если ранее он исчислил возврат НДФЛ в сумме, рассчитанной по базе, которая не превышает 2 млн. руб. Вычет по квартире, купленной в браке, будет возможен, таким образом, при наличии неизрасходованного остатка по предыдущему возврату. Отметим, что данный неизрасходованный остаток — при его наличии, не может быть «подарен» супругу. Он — персонифицирован и принадлежит конкретному гражданину.
Остаток по вычету, разумеется, может образоваться и при оформлении налогового возврата по объекту, который куплен супругами в браке — при условии, что сделка совершена в 2014 году и позднее. Если возврат оформляется по квартире, приобретенной супругами до 2014 года, то остатка по вычету не может быть образовано — если его сумма полностью не будет исчерпана по соответствующему объекту недвижимости.
Возврат может быть оформлен как через ФНС, так и через работодателя. В первом случае в налоговую инспекцию каждый из супругов (или только один из них, если они так решили) подается декларация 3-НДФЛ с документами, удостоверяющими право на вычет. К таким документам может прилагаться свидетельство о браке и соглашение между супругами о распределении возврата. Во втором случае в ФНС запрашивается разрешение на вычет — с предоставлением, фактически, аналогичных документов.
При единожды достигнутой договоренности супругов о разграничении расходов, на основании которых каждый из них будет исчислять возврат, осуществить перераспределение таких расходов может оказаться проблематично.
Дело в том, что позиции о недопустимости такого перераспределения придерживается Минфин России. При этом, есть судебные прецеденты (один из которых отражает позицию Верховного суда по рассматриваемому вопросу), по которым можно сделать вывод, что обозначенная позиция ведомства — не вполне соответствует закону. Позиция судей отражена в п. 18 Обзора судебной практики Президиума ВС РФ от 21.10.2015.
С учетом неоднозначного подхода властей и судебных органов к пониманию вопроса о перераспределении сумм расходов по вычету можно рекомендовать налогоплательщикам заблаговременно узнавать в своем территориальном подразделении ФНС о том, не будет ли сложностей с оформлением возврата в рамках подобных сценариев. Уместно, безусловно, ссылаться при этом на позицию Верховного суда.
Следующий сценарий — оформление вычета при разделении объекта между супругами по брачному договору.
Как оформляется вычет супругами при разделении квартиры?
Если супруги в силу брачного договора получили право на разделение квартиры, то в этом случае и муж и жена получают право на оформление возврата соотносительно с понесенными расходами каждого на покупку объекта недвижимости. Или — опять же, по договоренности. То есть, все достаточно схоже с процедурой распределения вычета при совместной собственности.
То, какой размер доли в собственности по объекту у каждого из супругов, значения не имеет. Важно то, кто фактически оплачивал расходы на приобретение объекта недвижимости и ипотечные проценты — если кредит на покупку жилья брался в банке.
При этом, каждым из супругов возврат может быть оформлен, как и в случае, когда собственность на объект недвижимости — совместная, по расходам в рамках максимальной величины в 2 млн. руб. (3 млн. по процентам или без ограничений, если квартира куплена до 2014 года).
Аналогично применяется правило, по которому учитываются данные о предыдущих обращениях супругов в ФНС за вычетом. Может оказаться так, что у кого-то из них такое право уже реализовано полностью — в силу исчерпания величины возврата или получения его в предельной сумме по объекту, купленному до 2014 года. В этом случае управомоченному супругу имеет смысл заключить соглашение об уступке права на оформление вычета.
Касательно процентов по ипотеке ситуация несколько иная. Дело в том, что любые расходы супругов в период брака в общем случае рассматриваются как совместные (если иное прямо не установлено законом или договором). Поэтому, супругам в любом случае нужно распределить суммы расходов по ипотечным процентам в отдельном соглашении. Пропорции здесь могут быть любыми.
Резюме «Вопрос-ответ»
- Можно ли получить налоговый вычет за покупку квартиры в ипотеку обоим супругам?
Можно, если супруги договорились о том, в какой сумме каждый из них будет оформлять вычет на себя (либо такое право в отношении каждого обнаруживается исходя из наличия платежных документов).
- В какой сумме супруги могут получить возврат?
Каждый из супругов вправе исчислить вычет с расходов не более 2 млн. руб. по стоимости недвижимости и не более 3 млн. руб. по ипотечным процентам (без ограничений на проценты, если недвижимость куплена до 2014 года).
То есть, вместе супруги могут оформить возврат с расходов до 4 млн. руб (фактическая сумма возврата — до 520 тыс. руб.), по ипотечным процентам — с расходов до 6 млн. руб. (налоговый возврат — до 780 тыс. руб.).
- Могут ли супруги распределять расходы по квартире?
Могут — но с учетом максимальных сумм, с которых может быть исчислен вычет. Если объект стоит 3 млн. руб., то один супруг может предоставить право другому использовать возврат в любой величине, но исчислен такой возврат может быть только по издержкам не более 2 млн. руб. Другому супругу останется дожидаться возможности исчислить возврат с оставшихся расходов в 1 млн. руб.
При попытке перераспределить вычет есть вероятность, что ФНС посчитает данную инициативу незаконной. Но граждане вправе рассчитывать и на лояльность налоговиков — с учетом судебной практики.
- Как распределяется возврат при разделении квартиры по брачному договору?
Распределяется он пропорционально совершенным расходом на приобретенное жилье, которое муж и жена оформляют в долевую собственность в соответствии с брачным договором или же в соответствии с отдельным соглашением между супругами. По ипотечным процентам расходы в данном случае супруги обязаны распределить в соответствии с отдельным соглашением.
