Как купить комнату на материнский капитал?

Использовать материнский капитал на покупку комнаты в квартире допускается в случае, если такой недвижимый объект приватизирован, выделен в натуре или изолирован и имеет соответствующие правоустанавливающие документы, подтверждающие его границы.

Распоряжения материнским капиталом

Закон определяет исчерпывающий перечень способов распоряжения материнским капиталом, один из которых – улучшение условий проживания семьи.

Одним из вариантов улучшения жилищных условий может быть покупка жилого помещения. Согласно ЖК РФ, жилое помещение наделено следующими признаками:

1. Изолировано;
2. Возведено в соответствии с градостроительными нормами;
3. Обеспечено необходимыми коммуникациями (отоплением, водой, электричеством);
4. Допускается к использованию в любое время года.

Особенности покупки части жилплощади

Согласно нормам Жилищного кодекса, при оценке помещения на предмет его пригодности для проживания оцениваются следующие факторы:

• Соответствие техническим нормам;
• Соответствие санитарным нормам;

Так, законодательный регламент позволяет приобретать часть жилплощади (комнату), которую можно выделить из:

1. Общей площади квартиры;
2. Общей площади жилого частного дома;
3. Числа нескольких комнат, которые образуют более крупный вид недвижимости (в общежитии, в коммунальной квартире).

Требования, предъявляемые к комнате

Для покупки части недвижимости в виде комнаты за счет привлечения средств материнского сертификата необходимо соблюдение особых условий, в частности, такой объект должен:

• Быть самостоятельной (обособленной) жилплощадью:

1. Иметь частный вход/выход;
2. Изолирован стенами от других смежных комнат;

• Иметь естественные источники освещения;
• Иметь собственные документы, в которых обозначены границы такой жилплощади и индивидуализирующие объект кадастровые номера;

Оформление договора купли-продажи комнаты допускается, если:

• После покупки комнаты лицо становится полноправным владельцем всего недвижимого объекта (иначе говоря, осуществляется выкуп недостающей доли);
• Комната является полностью изолированным объектом с правоустанавливающими документами, при этом она может быть оборудована собственным входом (выделена натуральным путем из общей площади квартиры).

Чем правовой статус комнаты отличается от доли в праве

Право собственности на квартиру в комнате подразумевает возможность полного распоряжения таким объектом в пределах ее границ (от стены до стены).

Доля в праве означает некоторый объем правомочия, который определен в процентном соотношении ко всему недвижимому объекту. Если доля не конкретизирована, то сособственники наравне друг с другом осуществляют пользование жилым пространством.

В объем доли могут быть включены не только самостоятельные площади квартиры, но и вспомогательные, к которым относятся:

• Кухня;
• Коридор;
• Ванная комната;
• Туалет;
• Подсобные помещения.

Долевые сособственники могут в судебном порядке требовать следующее:

1. Определить порядок пользования таким жильем;
2. Выделить долю истца или каждого владельца в натуре.

Выдел доли в праве

Чтобы осуществить выдел доли в праве в натуральной форме, необходимо, чтобы обособляемая часть помещения имела технические возможности и в результате процедуры становилась полностью самостоятельным объектом.

Под самостоятельностью объекта, в правовом смысле, понимается:

• Наличие естественных источников освещения;
• Наличие собственного выхода из помещения;
• Наличие части иных помещений, необходимых для комфортного ведения быта (коридор, кухня, ванная, туалет);

Для осуществления процедуры необходимо:

1. Получить согласие от БТИ (бюро проведет техническую экспертизу и составит акт о возможности разграничить пространство на два самостоятельных объекта);
2. Обратиться с иском в суд.

При невозможности обособить часть квартиры или дома, единственный законный выход из ситуации – определение порядка пользования долевой собственностью.

Покупка комнаты в общежитии или коммунальной квартире

Покупка комнаты в общежитии или коммунальной квартире, по общему правилу, не допустимо, поскольку такая недвижимость входит в состав специализированного жилфонда.

Однако существуют исключительные случаи, на основании которых покупка указанного объекта может осуществляться, если соблюдены следующие условия:

• Комната приватизирована и является частной собственностью лица, выступающего в качестве продавца;
• В отношении объекта оформлены все правоустанавливающие и кадастровые документы;
• Помещение свободно от прав третьих лиц (не обременено, не состоит в залоге, не арестовано);
• Объект не признан ветхим или аварийным;
• Недвижимый объект был переведен из специализированного фонда в иной статус (например, было произведено объединение нескольких комнат в общежитии и недвижимость стала считаться малогабаритной квартирой);
• Объект имеет индивидуальный выход, который не проходит через другие комнаты.

Использовать материнский капитал для приобретения комнаты можно:

1. С дополнительным привлечением заемных средств банка (в ипотеку);
2. Путем внесения дополнительного финансирования, полученного от продажи иного недвижимого объекта (если у родителей имеется таковой).

В случае приобретения комнаты в ипотеку и под материнский капитал необходимо учесть следующие обстоятельства:

• Помимо согласия ПФР приобретаемый недвижимый объект должен оценить еще и банк-кредитор;
• Средства государственной дотации могут быть распределены одним из следующих образов:

• Пойти на оплату первоначального ипотечного взноса;
• Пойти на погашение переплаты по ипотечному кредиту;
• Пойти на погашение основной суммы займа (той части кредита, которая была получена на покупку; указанный способ допускается только при предварительном погашении и первоначального взноса и суммы переплаты по процентам).

В жилфонде России по сей день имеются площади, имеющие статус коммунальных квартир, которые определены следующими признаками:

1. Как правило, владельцы комнат не приходятся друг другу родственниками;
2. Каждый из сособственников имеет свой коммунальный лицевой счет на используемый им жилой объект;
3. Владельцы коммунальных комнат имеют в пользовании общие помещения хозяйственного назначения (кухня, туалет, ванная комната);
4. Право владения комнатой в коммунальной квартире у каждого из обладателей возникло по частным основаниям;

Правовой статус коммунальной квартиры отличается от квартиры индивидуального пользования следующими аспектами:

• Владение коммунальной комнатой подразумевает и долю в праве на места общего пользования;
• Право долевого владения местами общего пользования коммунальной квартиры неотчуждаемо и возникает автоматически у того субъекта, в пользу которого перешла триада прав на коммунальную комнату.

Пошаговый алгоритм

Покупка комнаты на материнский капитал представлена следующим алгоритмом:

1. Получение сертификата, подтверждающего дотацию;
2. Принятие решения о приобретении комнаты;
3. Ознакомление с имеющимися на рынке недвижимости предложениями;
4. Выбор нескольких наиболее рентабельных и более подходящих по условиям вариантов;
5. Осмотр недвижимости;
6. Ознакомление с правоустанавливающими документами продавца на объект;
7. Оформление заявки в банк на предоставление ипотеки (если выкупная стоимость объекта превышает номинал материнского сертификата и отсутствует иная недвижимость, которую можно продать);
8. Получение одобрения на предоставление ипотечного займа;
9. Сбор необходимого пакета документов;
10. Подписание предварительного ипотечного договора;
11. Проверка заемщика;
12. Проверка добросовестности продавца и подлинности документов на недвижимость;
13. Оценка недвижимого объекта, выступающего предметом ипотеки;
14. Подписание предварительного договора купли-продажи комнаты и расписки о внесении задатка по сделке (авансовые платежи позволяют сохранить первоначальную договоренность сторон);
15. Подписание основного ипотечного договора;
16. Переоформление права собственности на объект в пользу покупателя;
17. Перевод оставшейся выкупной цены объекта (за минусом задатка);
18. Предоставление в банк правоустанавливающих документов, подтверждающих, что заемщик стал полноправным собственником комнаты;
19. Составление соглашения, по которому родители обязуются выделить долю в праве собственности на детей после полного исполнения ипотечного обязательства;
20. Получение справки из банка, выражающей согласие на погашение части ипотеки средствами дотации;
21. Подача заявления в ПФР на предмет распоряжения материнским капиталом;
22. Получение одобрения (рассмотрение заявления осуществляется в течении 3 месяцев);
23. Перевод суммы дотации в счет погашения ипотеки заемщика;
24. Получение нового графика погашения платежей и справки о том, что средства материнского капитала были зачислены в пользу обязательства.

Семья, использующая материнский сертификат может потребовать у банка изменения условий ипотечного договора (если таковой вносился как досрочные выплаты) одним из следующих способов:

• Уменьшение срока кредитования;
• Уменьшение ежемесячного платежа.

Необходимые документы

Покупка комнаты сопровождается сбором документов, среди которых следующие (в перечень входит и тот объем бумаг, которые представляются в случае наличия ипотечного обязательства):

• Паспорт лица, на которого оформлен материнский капитал;
• Оригинал материнского сертификата;
• СНИЛС;
• Свидетельство, подтверждающее официальные брачные отношения между родителями;
• Свидетельство о рождении каждого воспитанника семьи;
• Согласие супруга на вступление в ипотечное бремя;
• Предварительный и основной договор купли-продажи комнаты (первый не является обязательным и предоставляется только в случае его наличия);
• Расписка от продавца, подтверждающая получение им полной выкупной цены комнаты;
• Свидетельство о праве собственности на комнату;
• Документы, подтверждающие отсутствие по лицевым счетам комнаты коммунальных долгов;
• Кадастровые документы на объект;
• Акт, подтверждающий процедуру приема-передачи недвижимости;
• Оригинал выписки из ЕГРП;
• Ипотечный договор;
• Договор поручительства (может быть оформлен в отношении супруга);
• Акт, определяющий стоимость комнаты (составляется независимыми оценщиками или специалистами из числа сотрудников банка);
• Обязательство о выделе долей на детей (оформляется у нотариуса);
• Справка с банка, подтверждающая его согласие на внесение средств дотации в пользу исполнения обязательства по ипотеке;
• Полис, подтверждающий страхование комнаты;
• График погашения платежей;
• Выписка, подтверждающая добросовестное внесение заемщиком ежемесячных платежей;
• Расчетный счет банка (так как средства дотации перечисляются в безналичной форме).

Получение налогового вычета

Факт приобретения комнаты на материнский капитал не лишает ее покупатели (родителя) возможности приобрести имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 260 тыс. рублей.

Однако существуют некоторые исключения, когда семья не сможет получить вычет, к таковым относятся следующие обстоятельства:

1. Комната куплена у близких родственников
2. Право на получение вычета использовано ранее;
3. Заявитель не имеет официального заработка и не производит отчисление подоходного налога;
4. Недвижимый объект был оплачен другими лицами (например, компанией-работодателем, государством).

Заключение

Покупка комнаты за счет средств материнского сертификата становится актуальна, поскольку стоимость индивидуальной квартиры намного выше, чем номинал дотации. Закон закрепляет за родителями обязанность по переводу такой комнаты в долевую собственность, права на которую появляются и у их воспитанников.