Главная / Маткапитал / Покупка комнаты на материнский капитал в 2020 году

Как купить комнату на материнский капитал?

2224
Последние изменения: март, 2020 года

Использовать материнский капитал на покупку комнаты в квартире допускается в случае, если такой недвижимый объект приватизирован, выделен в натуре или изолирован и имеет соответствующие правоустанавливающие документы, подтверждающие его границы.

Распоряжения материнским капиталом

Распоряжения материнским капиталомЗакон определяет исчерпывающий перечень способов распоряжения материнским капиталом, один из которых – улучшение условий проживания семьи.

Одним из вариантов улучшения жилищных условий может быть покупка жилого помещения. Согласно ЖК РФ, жилое помещение наделено следующими признаками:

  1. Изолировано;
  2. Возведено в соответствии с градостроительными нормами;
  3. Обеспечено необходимыми коммуникациями (отоплением, водой, электричеством);
  4. Допускается к использованию в любое время года.

Особенности покупки части жилплощади

Согласно нормам Жилищного кодекса, при оценке помещения на предмет его пригодности для проживания оцениваются следующие факторы:

  • Соответствие техническим нормам;
  • Соответствие санитарным нормам;

Так, законодательный регламент позволяет приобретать часть жилплощади (комнату), которую можно выделить из:

  1. Общей площади квартиры;
  2. Общей площади жилого частного дома;
  3. Числа нескольких комнат, которые образуют более крупный вид недвижимости (в общежитии, в коммунальной квартире).

Требования, предъявляемые к комнате

Для покупки части недвижимости в виде комнаты за счет привлечения средств материнского сертификата необходимо соблюдение особых условий, в частности, такой объект должен:

  • Быть самостоятельной (обособленной) жилплощадью:
  1. Иметь частный вход/выход;
  2. Изолирован стенами от других смежных комнат;
  • Иметь естественные источники освещения;
  • Иметь собственные документы, в которых обозначены границы такой жилплощади и индивидуализирующие объект кадастровые номера;

Оформление договора купли-продажи комнаты допускается, если:

  • После покупки комнаты лицо становится полноправным владельцем всего недвижимого объекта (иначе говоря, осуществляется выкуп недостающей доли);
  • Комната является полностью изолированным объектом с правоустанавливающими документами, при этом она может быть оборудована собственным входом (выделена натуральным путем из общей площади квартиры).

Чем правовой статус комнаты отличается от доли в праве

Чем правовой статус комнаты отличается от доли в правеПраво собственности на квартиру в комнате подразумевает возможность полного распоряжения таким объектом в пределах ее границ (от стены до стены).

Доля в праве означает некоторый объем правомочия, который определен в процентном соотношении ко всему недвижимому объекту. Если доля не конкретизирована, то сособственники наравне друг с другом осуществляют пользование жилым пространством.

В объем доли могут быть включены не только самостоятельные площади квартиры, но и вспомогательные, к которым относятся:

  • Кухня;
  • Коридор;
  • Ванная комната;
  • Туалет;
  • Подсобные помещения.

Долевые сособственники могут в судебном порядке требовать следующее:

  1. Определить порядок пользования таким жильем;
  2. Выделить долю истца или каждого владельца в натуре.

Выдел доли в праве

Чтобы осуществить выдел доли в праве в натуральной форме, необходимо, чтобы обособляемая часть помещения имела технические возможности и в результате процедуры становилась полностью самостоятельным объектом.

Под самостоятельностью объекта, в правовом смысле, понимается:

  • Наличие естественных источников освещения;
  • Наличие собственного выхода из помещения;
  • Наличие части иных помещений, необходимых для комфортного ведения быта (коридор, кухня, ванная, туалет);

Практика показывает, что выдел доли в натуральном виде в квартире очень редок, поскольку не позволяют технические характеристики объекта. Указанный способ выдела части жилого пространства более вероятен в случаях с частным жилым домом.

Для осуществления процедуры необходимо:

  1. Получить согласие от БТИ (бюро проведет техническую экспертизу и составит акт о возможности разграничить пространство на два самостоятельных объекта);
  2. Обратиться с иском в суд.

При невозможности обособить часть квартиры или дома, единственный законный выход из ситуации – определение порядка пользования долевой собственностью.

Покупка комнаты в общежитии или коммунальной квартире

Покупка комнаты в общежитии или коммунальной квартиреПокупка комнаты в общежитии или коммунальной квартире, по общему правилу, не допустимо, поскольку такая недвижимость входит в состав специализированного жилфонда.

Однако существуют исключительные случаи, на основании которых покупка указанного объекта может осуществляться, если соблюдены следующие условия:

  • Комната приватизирована и является частной собственностью лица, выступающего в качестве продавца;
  • В отношении объекта оформлены все правоустанавливающие и кадастровые документы;
  • Помещение свободно от прав третьих лиц (не обременено, не состоит в залоге, не арестовано);
  • Объект не признан ветхим или аварийным;
  • Недвижимый объект был переведен из специализированного фонда в иной статус (например, было произведено объединение нескольких комнат в общежитии и недвижимость стала считаться малогабаритной квартирой);
  • Объект имеет индивидуальный выход, который не проходит через другие комнаты.

Покупка комнаты на материнский капитал осуществляется с предварительного согласия ПФР, который полностью оценивает законность процедуры.

Использовать материнский капитал для приобретения комнаты можно:

  1. С дополнительным привлечением заемных средств банка (в ипотеку);
  2. Путем внесения дополнительного финансирования, полученного от продажи иного недвижимого объекта (если у родителей имеется таковой).

В случае приобретения комнаты в ипотеку и под материнский капитал необходимо учесть следующие обстоятельства:

  • Помимо согласия ПФР приобретаемый недвижимый объект должен оценить еще и банк-кредитор;
  • Средства государственной дотации могут быть распределены одним из следующих образов:
  • Пойти на оплату первоначального ипотечного взноса;
  • Пойти на погашение переплаты по ипотечному кредиту;
  • Пойти на погашение основной суммы займа (той части кредита, которая была получена на покупку; указанный способ допускается только при предварительном погашении и первоначального взноса и суммы переплаты по процентам).

В жилфонде России по сей день имеются площади, имеющие статус коммунальных квартир, которые определены следующими признаками:

  1. Как правило, владельцы комнат не приходятся друг другу родственниками;
  2. Каждый из сособственников имеет свой коммунальный лицевой счет на используемый им жилой объект;
  3. Владельцы коммунальных комнат имеют в пользовании общие помещения хозяйственного назначения (кухня, туалет, ванная комната);
  4. Право владения комнатой в коммунальной квартире у каждого из обладателей возникло по частным основаниям;

Правовой статус коммунальной квартиры отличается от квартиры индивидуального пользования следующими аспектами:

  • Владение коммунальной комнатой подразумевает и долю в праве на места общего пользования;
  • Право долевого владения местами общего пользования коммунальной квартиры неотчуждаемо и возникает автоматически у того субъекта, в пользу которого перешла триада прав на коммунальную комнату.

Законодательство допускает приобрести за счет материнского сертификата коммунальную комнату, поскольку она попадает под условие об обособленности жилого пространства.

Пошаговый алгоритм

Покупка комнаты на материнский капитал представлена следующим алгоритмом:

  1. Получение сертификата, подтверждающего дотацию;
  2. Принятие решения о приобретении комнаты;
  3. Ознакомление с имеющимися на рынке недвижимости предложениями;
  4. Выбор нескольких наиболее рентабельных и более подходящих по условиям вариантов;
  5. Осмотр недвижимости;
  6. Ознакомление с правоустанавливающими документами продавца на объект;
  7. Оформление заявки в банк на предоставление ипотеки (если выкупная стоимость объекта превышает номинал материнского сертификата и отсутствует иная недвижимость, которую можно продать);
  8. Получение одобрения на предоставление ипотечного займа;
  9. Сбор необходимого пакета документов;
  10. Подписание предварительного ипотечного договора;
  11. Проверка заемщика;
  12. Проверка добросовестности продавца и подлинности документов на недвижимость;
  13. Оценка недвижимого объекта, выступающего предметом ипотеки;
  14. Подписание предварительного договора купли-продажи комнаты и расписки о внесении задатка по сделке (авансовые платежи позволяют сохранить первоначальную договоренность сторон);
  15. Подписание основного ипотечного договора;
  16. Переоформление права собственности на объект в пользу покупателя;
  17. Перевод оставшейся выкупной цены объекта (за минусом задатка);
  18. Предоставление в банк правоустанавливающих документов, подтверждающих, что заемщик стал полноправным собственником комнаты;
  19. Составление соглашения, по которому родители обязуются выделить долю в праве собственности на детей после полного исполнения ипотечного обязательства;
  20. Получение справки из банка, выражающей согласие на погашение части ипотеки средствами дотации;
  21. Подача заявления в ПФР на предмет распоряжения материнским капиталом;
  22. Получение одобрения (рассмотрение заявления осуществляется в течении 3 месяцев);
  23. Перевод суммы дотации в счет погашения ипотеки заемщика;
  24. Получение нового графика погашения платежей и справки о том, что средства материнского капитала были зачислены в пользу обязательства.

Семья, использующая материнский сертификат может потребовать у банка изменения условий ипотечного договора (если таковой вносился как досрочные выплаты) одним из следующих способов:

  • Уменьшение срока кредитования;
  • Уменьшение ежемесячного платежа.

Необходимые документы

Покупка комнаты сопровождается сбором документов, среди которых следующие (в перечень входит и тот объем бумаг, которые представляются в случае наличия ипотечного обязательства):

  • Паспорт лица, на которого оформлен материнский капитал;
  • Оригинал материнского сертификата;
  • СНИЛС;
  • Свидетельство, подтверждающее официальные брачные отношения между родителями;
  • Свидетельство о рождении каждого воспитанника семьи;
  • Согласие супруга на вступление в ипотечное бремя;
  • Предварительный и основной договор купли-продажи комнаты (первый не является обязательным и предоставляется только в случае его наличия);
  • Расписка от продавца, подтверждающая получение им полной выкупной цены комнаты;
  • Свидетельство о праве собственности на комнату;
  • Документы, подтверждающие отсутствие по лицевым счетам комнаты коммунальных долгов;
  • Кадастровые документы на объект;
  • Акт, подтверждающий процедуру приема-передачи недвижимости;
  • Оригинал выписки из ЕГРП;
  • Ипотечный договор;
  • Договор поручительства (может быть оформлен в отношении супруга);
  • Акт, определяющий стоимость комнаты (составляется независимыми оценщиками или специалистами из числа сотрудников банка);
  • Обязательство о выделе долей на детей (оформляется у нотариуса);
  • Справка с банка, подтверждающая его согласие на внесение средств дотации в пользу исполнения обязательства по ипотеке;
  • Полис, подтверждающий страхование комнаты;
  • График погашения платежей;
  • Выписка, подтверждающая добросовестное внесение заемщиком ежемесячных платежей;
  • Расчетный счет банка (так как средства дотации перечисляются в безналичной форме).

Получение налогового вычета

Факт приобретения комнаты на материнский капитал не лишает ее покупатели (родителя) возможности приобрести имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 260 тыс. рублей.

Однако существуют некоторые исключения, когда семья не сможет получить вычет, к таковым относятся следующие обстоятельства:

  1. Комната куплена у близких родственников
  2. Право на получение вычета использовано ранее;
  3. Заявитель не имеет официального заработка и не производит отчисление подоходного налога;
  4. Недвижимый объект был оплачен другими лицами (например, компанией-работодателем, государством).

Заключение

Покупка комнаты за счет средств материнского сертификата становится актуальна, поскольку стоимость индивидуальной квартиры намного выше, чем номинал дотации. Закон закрепляет за родителями обязанность по переводу такой комнаты в долевую собственность, права на которую появляются и у их воспитанников.

Юрист готов ответить на ваши вопросы.

Ваша оценка данной статье:
Другие статьи по теме
На что можно использовать материнский капитал в 2020 году? На что можно использовать материнский капитал в 2020 году?
Как удвоить маткапитал при покупке квартиры? Как удвоить маткапитал при покупке квартиры?
Материнский капитал гражданам РФ, проживающим за границей Материнский капитал гражданам РФ, проживающим за границей
Обсуждение
нет комментариев
Оставить комментарий
Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *