Чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую потребуется в первую очередь получить согласие на процедуру реализации жилья от органа опеки. Это связано с тем, что часто в подобных сделках собственниками недвижимости выступают несовершеннолетние дети. Несмотря на то, что порядок процедуры отлажен и регламентирован правовыми актами, процесс так или иначе затребует высокой степени усердия и терпения.
Допустима ли продажа жилища, купленного на маткапитал
Семейный капитал, как вид государственной поддержки, считается самым популярным вариантом финансовой помощи, используемым для покупки жилой недвижимости. Конечно, средства допускается потратить и на иные цели в рамках тех, что изложены в правовых актах, однако обладатели сертификата неизменно предпочитают дополнять капиталом сумму накоплений для приобретения квартиры. Другой способ – оплата первого взноса по ипотечному кредиту либо погашение основной части долга по уже имеющемуся жилищному займу.
С применением семейного сертификата в этом случае все ясно. Но как быть, если семья переезжает в другой регион либо просто решает изменить место проживания. В этом случае возникает острая необходимость продать объект недвижимости, но допустимы ли такие сделки.
На самом деле продажа жилья, приобретенного за материнский сертификат вполне реальна. Закон о предоставлении средств капитала и их реализации не содержит никаких ограничений относительно проведения таких сделок.
Однако существует несколько основных моментов, требований и условий, которые потребуется соблюсти. Основные из них связаны с получением разрешений от различных инстанций.
Разрешение от органов опеки
Основной момент – сотрудничество и получение согласия на продажу жилой недвижимости от органов опеки. Согласно закону федерального значения № 256-ФЗ, освещающего вопросы о мерах поддержки семейств, обладающих детьми, а точнее части 10, пункт 4, объект жилой недвижимости, купленный при помощи маткапитала, фиксируется как владение каждого члена семьи.
Проще говоря, квартира, приобретенная на сертификат в обязательном порядке, оформляется в долевую собственность на каждого члена семейства. Разумеется, включая всех несовершеннолетних детей.
Фиксация долей производится не позднее 6 месяцев с момента покупки жилища. Процедура осуществляется в нотариальной конторе с разрешения опекуна, которым в большинстве случаев выступает мать.
И вот здесь заключается основной нюанс, требующий внимания. Поскольку лица, не достигшие 18 лет, не могут самостоятельно распоряжаться причитающейся им собственностью, такое право возлагается на их родителей. Однако органы опеки обязаны проверять, чтобы жилищные интересы детей не были нарушены. Проще говоря, структура стоит на защите таковых, поэтому получение разрешения от органов попечительства является первоочередной задачей на пути проведения сделки по продаже жилища. Этот момент закреплен в статье 37 ГК РФ и статье 21 федерального правового акта об опеке № 48-ФЗ.
В частности, совет попечительства зорко следит за тем, чтобы в результате отчуждения квартиры, несовершеннолетние лица не утратили доли в праве собственности. Поэтому сделка по продаже должна осуществляться одновременно с приобретением другого жилища. При этом проверки будут проводиться на каждом этапе всего процесса реализации недвижимости. Однако волноваться не стоит, следует лишь заранее подыскать оптимальный вариант для дальнейшего проживания и заключить с его продавцами предварительное соглашение о купле-продаже.
Если же все владельцы объекта недвижимости уже вступили в совершеннолетие, потребуется обычное согласие от каждого собственника. Без привлечения сторонних государственных учреждений и проведения всевозможных проверок с их стороны.
Как получить согласие на продажу квартиры
Чтобы получить разрешение от совета попечительства, потребуется не просто соблюсти все условия, но и доказать тот факт, что права детей не нарушаются. Это подтверждается посредством передачи в органы опеки по месту проживания соответствующей документации.
Подготовка письменного разрешения начинается со сбора пакета бумаг. Перечень включает:
- паспорта супругов;
- паспорта детей, если таковым нет 14 лет – свидетельства об их рождении;
- свидетельства о брачном союзе либо расторжении такового;
- выписка о регистрации прав собственности на жилой объект в качестве подтверждения законной возможности продать квартиру;
- техплан из БТИ и справку о стоимости жилища на конкретную дату;
- кадастровый паспорт на объект недвижимости;
- выписка из поквартирной карточки либо домовой книги;
- справка, доказывающая факт отсутствия задолженностей по коммунальным платежам;
- согласие от родителей на участие в сделке несовершеннолетних лиц;
- согласие на реализацию жилища и своей доли от ребенка, если таковому исполнилось 14 лет;
- документация на приобретаемое жилье, для сравнения размера долей и подтверждения факта, что интересы ребенка соблюдаются, а условия проживания равнозначны предыдущим.
Полный список документов следует уточнять заранее в территориальном отделении совета попечительства. К подготовленным бумагам прилагается заявление, заполненное по стандартной форме.
За передачей документации следует еще один этап – собеседование с родителями и ребенком, если ему исполнилось 14 лет. После чего па проверку и подготовку письменного разрешения на отчуждение квартиры дается около 2 недель. Не исключено, что проверяющий от органа опеки перед выдачей документа, пожелает лично убедиться в том, что условия проживания в будущем жилище соответствуют прежним. Это право предусмотрено на законодательном уровне.
В случае положительного результата, уведомление о согласии передается в канцелярию местного органа власти. Разрешение выдается в виде постановления, заверенного подписью главы администрации населенного пункта. Срок действия бумаги составляет не более 3 месяцев. Соответственно процедуру продажи необходимо осуществить в указанный срок. Если документ утратит силу, потребуется обратиться за подготовкой нового постановления.
Какие существуют ограничения
Основными требованиями при реализации жилья, купленного на семейный капитал, выступают:
- Без документального разрешения со стороны совета попечительства и опеки продать квартиру не получится.
- Доля в праве собственности должна быть сохранена за несовершеннолетним. За ребенком документально фиксируется владение одной частью другого жилого помещения.
- Если доли в виде квадратных метров в новой квартире будут меньше, чем в предыдущем жилище – сделка не сможет состояться. Доля должна быть равноценна предыдущей либо больше таковой.
- Несоответствие объекта недвижимости фиксированным стандартным нормам (санитарным и техническим) может повлечь за собой несогласие со стороны опеки. Условия проживания должны либо улучшаться, либо соответствовать прежним, но ни в коем случае не быть хуже.
Важно помнить, что, если не уделить внимание каждому из указанных ограничений и все равно провести сделку отчуждения жилищного объекта, впоследствии соглашение купли-продажи может быть признано ничтожным. При этом в первую очередь пострадают интересы детей и покупателя.
Порядок сделки продажи квартиры и покупки другого жилья
Если рассматривать в общем, порядок действий при продаже жилья, приобретенного на маткапитал, с последующей покупкой новой квартиры, будет таким:
- найти покупателя на квартиру;
- изучить рынок недвижимости и подобрать оптимальный вариант жилища для последующей покупки;
- обговорить с продавцом условия сделки, сообщив, что предварительно будет проведена продажа прежней квартиры, купленной на материнский сертификат;
- заключить предварительный контракт купли-продажи;
- получить согласие от опеки;
- провести продажу своих квадратных метров;
- подписать договор на покупку нового жилья и завершить сделку.
Важно помнить, что любые сделки по отчуждению и приобретению недвижимости фиксируются в органах Росреестра. При этом если не будет предъявлено разрешение от опеки, в приеме документов в регистрационную палату незамедлительно откажут.
Если супруги в разводе
Если сделка по реализации жилища осуществляется при разводе родителей несовершеннолетнего, это никоим образом не влияет на его долю в собственности.
Стоит отметить:
- если недвижимость куплена в период брака, доли распределяются между родителями и детьми;
- если развод произошел до факта приобретения квадратных метров, отец не имеет возможности претендовать на имущество.
В последнем случае жилье является собственностью матери и детей.
Если квартира куплена в ипотеку
Процедура продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку с подключением средств материнского сертификата, также возможна. Но здесь потребуется предварительно согласовать весь процесс с банковской организацией, предоставившей кредит. И лишь после этого можно приступать к поиску нового жилья и обращаться в опеку за разрешением на проведение двойной сделки.
Здесь существует еще один момент – доли на членов семьи в ипотечных квартирах распределяются после снятия обременения, то есть в течение полугода с момента погашения жилищного займа. Тогда как реализовать жилье может потребоваться ранее указанного срока.
И вот здесь допускается проведение сделки без выделения долей. Подобное возможно если каждому несовершеннолетнему выплачивается компенсация в денежном эквиваленте, равная стоимости доли в квартире. Однако для проведения такой операции также потребуется разрешение опеки. Если согласие в вопросе достигнуто, на имя ребенка открывается счет в банке и на него перечисляются средства.
Еще один вариант – выделение аналогичной доли в другом жилище, например, приобретаемом взамен прежнего. Допускается фиксация части собственности в квартире, зарегистрированной на какого-либо родственника.
В любом случае подобные манипуляции проводятся только при согласии опеки. Если официальное разрешение отсутствует, сделка может быть аннулирована.
Если получено разрешение от всех сторон, банк предлагает несколько схем продажи ипотечного жилья:
- часть средств покупателя зачисляется на счет в виде погашения финансовых обязательств по ипотечному договору продавца;
- составляется новое соглашение, по которому обязательства продавца по договору займа передаются покупателю;
- продавец погашает ипотеку самостоятельно, с квартиры снимаются обременения, и она переоформляется во владение покупателя.
Справедливости ради, стоит уточнить, что подобные сделки чреваты некоторыми рисками для покупателя квартиры, приобретенной ранее на маткапитал. Подобное связано не только с длительностью проведения сделок и множественными бюрократическими проволочками, но и тем фактом, что, если процесс не соответствовал нормам закона, договор может быть аннулирован.
Например, если были ущемлены права детей, таковые могут оспорить сделку не только после наступления совершеннолетия, но и еще в течение 3 лет после этого.
Продажа жилья, купленного на материнский сертификат, не запрещается законом. Сделка может быть проведена, но только при наличии задокументированного согласия от совета попечительства. Этот документ считается основным в осуществлении сделок подобного рода, поскольку реализация недвижимости, приобретенной на средства госбюджета напрямую связана с правами и интересами несовершеннолетних детей. Если какие-либо условия и требования не будут соблюдены, договор купли-продажи будет признан ничтожным.
