Финансы / Ипотека / Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Квартира в ипотеке: можно ли делать перепланировку?

1567
Последние изменения: февраль, 2024 года

Перепланировка в ипотечной квартиреПерепланировка в ипотечной квартире — это достаточно частая практика, к которой прибегают заемщики банка. Связано  это с тем, что ипотека — это же кредит для приобретения жилья, которое может полностью удовлетворять запросам покупателя, а может и нет. Именно в последнем случае жильцы недвижимости хотят что-то изменить, особенно, если квартира куплена в новостройке или в старом вторичном фонде. 

Кто-то сразу начинает делать перепланировку, не задумываясь о последствиях, а кто-то, наслышавшись страшилок о том, как банки отбирают квартиры за несогласованные действия, вообще не предпринимают никаких действий — ждут, пока выплатят всю ипотеку. Ни один вариант не является правильным, поскольку все можно сделать законным путем, договорившись с банком. И далее именно об этом и пойдет речь.

Немножко об ипотеке

Не будем здесь подробно рассматривать особенности ипотечного кредита, его сущность, поскольку многие понимают, что ипотека — это целевой жилищный заем, который большинство граждан РФ оформляют для того, чтобы купить собственное жилье или построить дом на земельном участке. При этом такой кредит является всегда залоговым. Залогом может выступать как покупаемая недвижимость, так и другой объект недвижимого имущества. Во втором случае влияния на покупаемую недвижимость нет никакого, поскольку она не является залогом и поэтому банку все равно, что с ней будет делать клиент. А вот при втором варианте банку принципиально важно сохранить целостность, и главное оценочную стоимость залогового имущества. Необходимо это для того, чтобы в случае непогашения ипотечного займа, кредитор имел возможность продать залог и вернуть 100% стоимость квартиры.

Перепланировка — это всегда риски, неизвестно как она может повлиять на будущую стоимость объекта, ведь кому-то нравится совмещенная ванная комната и санузел, а кому-то нет, кто-то любит большие пространства, а кто-то несколько, но маленьких. Это такие тонкости, которые могут очень сильно изменить рыночную стоимость квартиры. Поэтому всегда перед планировкой необходимо обращаться, в первую очередь, к кредитору. Это обязательно. Он должен знать, что он не проиграет.

Последствия  неинформирования кредитора

Последствия  неинформирования кредитораДля начала хочется отметить, что сотрудник банка, который отвечает за ваш кредит, может в любое время прийти к вам домой и провести контроль над сохранностью залогового имущества. Это его право и обязанность. Не пустить инспектора в квартиру заемщик не имеет право. Если такие действия будут неоднократно повторяться, то тогда для заемщика это может иметь последствия.

Представьте, что в какой-то день сотрудник кредитора пришел домой к клиенту. Как правило, инспектора приходят с технической документацией или другими документами, которые характеризуют объект недвижимости. И при изучении жилья обнаружил, что технический паспорт БТИ, который есть в банке, не соответствует действительности, что тогда? В таком случае последствия могут быть плачевными, поскольку это прямое нарушение условий ипотеки, условий залога, который должен быть в целостности и сохранности. При обнаружении такого факта сотрудник может составить акт, по результатам которого к заемщику будут применены санкции: вплоть до разрыва кредитных отношений. Заемщик по требованию кредитора должен будет вернуть всю сумму долга, которая числится на нем на конкретную дату.

Многие заемщики, которые считают себя «умными», говорят о том, что в ипотечном договоре между банком и заёмщиком нет никаких договоренностей о том, что с залоговым имуществом нельзя ничего предпринимать. Если такого пункта нет, значит и выполнять его не нужно.

Конечно, в теории  — это так, но на практике нет. Никто же не говорит о том, что банк не разрешит перепланировку, правда, смотря какой ее вид, клиент захочет выполнить. Другое дело, что кредитора просто необходимо поставить в известность и получить его согласие. Как правило, никаких проблем при получении разрешения нет. Банк считает, что если БТИ не против, то все в порядке. Главное для банка — принести новый технический паспорт на залоговую квартиру и все. А вот если попытаться обойти банк, то тогда можно лишиться и кредита, и квартиры, поскольку оперативно выплатить ипотеку, средств нет.

Кстати, следует отметить: сейчас на рынке большая конкуренция среди ипотечных банков, многие предлагают услуги рефинансирования кредитов, поэтому банки, боясь потерять свою выгоду, почти всегда охотно идут на  сделку по перепланировке. В каждом крупном банке сейчас предусмотрена должность инспектора, который разбирается в данном вопросе и может клиенту банка помочь. Помощь будет заключаться не просто в выдаче разрешения на такие действия, а в консультировании по поводу того, какие дальнейшие действия должен предпринять заемщик, куда обратиться и т.д.

Таким образом, главное, с чего необходимо начать при перепланировке ипотечной квартиры — это обращения в банк. Компетентный в данном вопросе сотрудник по итогу рассмотрения заявки и исследования жилищных условий, что не всегда происходит, должен выдать документ — письменное согласие на перепланировку. Такое согласие обязательно и его в дальнейшем запросят другие инспекции.

Документы при перепланировке

Говоря о комплекте документов, сразу необходимо отметить: что каждая организация может запрашивать разный комплект, все зависит от внутренней политики фирмы, которая обслуживает дом, от самого сотрудника БТИ и т.д. Но основным комплектом документов является:

  • Справка или согласие кредитора о том, что он уведомлен о перепланировке и не имеет никаких противоречий с заемщиком. Составляется и выдается в произвольной форме, но с подписями уполномоченных лиц и печатями учреждения. Но для того, чтобы получить такое письменное согласие самому клиенту необходимо в банке написать заявление на выдачу такого документа. Заявление пишется в произвольной форме или по образцу банка;
  • Разрешение эксплуатирующей фирмы, например, это может быть ЖЭК или другая компания, которая выполняет аналогичные функции;
  • Разрешение самого БТИ. Это, пожалуй, самый главный документ, без которого осуществить перепланировку законно вряд ли удастся. БТИ выдает разрешение по факту изучения плана перепланировки, выезда на объект и т.д. Может создаваться целая комиссия, которая будет исследовать этот вопрос. Итог зависит от сложности планируемой перепланировки. Иногда получить такой документ очень легко и просто, а иногда сложно;
  • Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • Копия паспорта собственника.

Документы при перепланировкеЭто базовый комплект документов, который необходим для того, чтобы перепланировка квартиры в ипотеке была разрешена. После ее осуществления необходимо будет получить новый технический паспорт в БТИ. Для этого будет создана инспекция, может, будет работать так же, что и на подготовительном этапе. После выезда на объект будет составлен новый паспорт, за который, конечно, необходимо будет заплатить. После получения такого паспорта в обязательном порядке необходимо будет обратиться опять в банк и представить копию технического паспорта.

Но может быть и другой алгоритм действий. Например, зная условия Сбербанка, то для данного учреждения всегда принципиально важным  моментом было получение согласие страховой фирмы и оценщика. Страховая должна дать согласие на то, что застрахованный объект может подвергаться перепланировке и в случае наступления рискового события, страховая компания не откажется в выплате банку компенсации по ипотеке. И это вполне правильно. Банк должен максимально обезопасить себя. А то может быть вариант, когда при пожаре будет установлена перепланировка, и страховая компания откажется выплачивать деньги. Объект залога будет уничтожен. И банк останется в проигрыше.

Оценщик нужен для того, чтобы дать ответ банку: повлияет ли как-то перепланировка на стоимость объекта. Конечно, если оценочная стоимость увеличится за счет манипуляций, то никто не будет против. А вот если будет обратная ситуация, то тогда в перепланировке будет отказано.

Вот и все. Такой алгоритм действий необходим для того, чтобы осуществить перепланировку ипотечной квартиры. Читая форумы, можно заметить, что многие стараются обойти все эти этапы и изменяют техническое состояние своей квартиры без получения всех разрешений. Но лучше этого не делать. Кстати, следует знать: за своевольную перепланировку, о которой не будет предупреждено заранее, собственник несет административную ответственность. Он должен будет уплатить штраф в размере 2 500 рублей. Конечно, сумма не так велика, но все равно, зачем это делать, если можно заранее все оформить без штрафа.

Стоит сказать и о том, что не всегда перепланировка может быть узаконена БТИ. Вернее, ее фактическое наличие не обязует сотрудников учреждения оформить новый вид недвижимости. Если будет выявлен факт того, что перепланировка реально угрожает технической безопасности объекта или по каким-то другим причинам не устраивает БТИ, то тогда заемщика ипотечной квартиры попросят вернуть недвижимости первозданный вид. В ином случае БТИ может обратиться в суд.

И не нужно думать, что это вредность кого-то из компании. Инженеры и инспекция отвечают за безопасность здания, его технические характеристики. И если перепланировка была осуществлена бездумно, без учета инженерных коммуникаций и т.д., то ее необходимо устранить. Иначе будут последствия, вплоть до трещин в доме.

Таким образом, не стоит бояться создавать в своей квартире такой уют, какой необходим, даже если нужна перепланировка. Другой вопрос, что лучше изначально все делать законно, чтобы избежать последствий.

Ваша оценка данной статье:
Другие статьи по теме
Социальная ипотека в Казани в 2024 году Социальная ипотека в Казани в 2024 году
Банкротство пенсионеров: что нужно знать Банкротство пенсионеров: что нужно знать
Может ли пенсионер взять ипотеку и на каких условиях? Может ли пенсионер взять ипотеку и на каких условиях?
Обсуждение
нет комментариев
Оставить комментарий
Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *