Отличия между ипотекой в силу закона и в силу договора довольно существенны. Эти форматы имеют свои особенности и применяются при разных обстоятельствах. При этом не нужно думать, что ипотека в силу договора не является законной. Напротив, она тоже не противоречит нормативно-правовой базе, просто фактически назвать подобный кредит ипотекой весьма сложно.
Что такое ипотека в силу закона?
В Федеральном законе №102-ФЗ «Об ипотеке» дается конкретное определение этой разновидности займа. Собственно, любая ипотека имеет одну важную особенность: деньги выдаются клиенту в долг, а взамен тот предоставляет банку обеспечение в виде залога.
Для российских финансовых учреждений наиболее характерна ипотека, при которой клиент на выделенные средства покупает недвижимость. То есть, речь в таком случае идет о целевом кредите. Банк не только предъявляет требования к форме недвижимости, но и непосредственно к ее характеристикам.
«Законная» ипотека позволяет заемщикам приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке, в строящемся доме в том числе, землю, дом, комнату или долю в квартире. Некоторые банки предлагают целевой кредит на покупку гаража. Для представителей бизнеса предусмотрены особые виды недвижимости (коммерческая недвижимость, например, производственные или складские помещения).
Для банков ипотека в силу закона более выгодна и безопасна, так как они снижают свои риски на потерю денег путем получения залоговой недвижимости. Ею клиент не может распоряжаться несмотря на то, что она оформлена в собственность, до момента полного погашения задолженности и снятия обременения.
Возникновение законной ипотеки происходит при следующих условиях:
- во время подписания договора ренты (недвижимость переходит в собственность другого человека, который берет на себя обязательства по уходу за иждивенцем, такая схема часто применяется для содержания стариков родственниками или частными домами престарелых);
- целевая покупка готовой или строящейся недвижимости на деньги, выданные банком;
- продажа недвижимости в кредит или рассрочку.
Ипотека в силу закона характерна не только для банковских займов. Подобные правоотношения могут возникнуть и между физическими, юридическими лицами. К примеру, у семьи есть на руках часть денег на покупку квартиры. Покупатель соглашается предоставить рассрочку на оставшуюся сумму. Во время подписания договора купли-продажи прописываются условия рассрочки. В этом случае тоже имеет место быть ипотека в силу закона.
Если же ипотека оформляется через банк, то последовательность действий выглядит примерно следующим образом:
- клиент обращается в банк за предварительным одобрением ипотеки;
- человек подыскивает подходящую недвижимость;
- после оценки недвижимости банк принимает окончательное решение по ипотеке, между сторонами подписывается кредитный договор;
- происходит заключение сделки купли-продажи;
- продавец получает положенные ему средства от банка.
То, что деньги переводятся из банка, свидетельствует о том, что жилье покупается на заемные средства. Что как раз и подтверждает необходимость использования недвижимости в качестве залога. В дальнейшем если вдруг заемщик не сможет или не захочет выполнять свои обязательства, банк имеет право конфисковать недвижимость, продать ее и взять деньги для погашения задолженности.
Важной особенностью заключения ипотеки в силу закона является обязательное наличие закладной.
Ипотека в силу договора
Такая разновидность ипотеки встречается в российских банках очень нечасто. Она предполагает, что все условия договора между кредитором и заемщиком прописываются индивидуально. По сути, этот вид ипотеки имеет больше общего с обычным кредитом, нежели с ипотекой по закону. Он имеет следующие форматы:
- банк выдает деньги, на которые клиент покупает недвижимость, при этом кредит не является целевым и не предполагает предоставления залога;
- в виде залога клиент предоставляет не приобретаемую, а уже имеющуюся у него в собственности недвижимость;
- залог оформляется после регистрации права собственности.
Немногие банки готовы предоставлять такую разновидность ипотеки, так как при этом существенно повышаются риски невозврата одалживаемых средств. Даже последний вариант имеет свои недостатки для кредитора. В этом случае клиенту дается время для оформления недвижимости на себя. Только после этого заключается залоговый договор. Однако, с официальной точки зрения обременения у недвижимости нет. И если клиент откажется оформлять его, то банку даже в суде не удастся получить право собственности на жилье до момента полного погашения договора.
Чем отличаются?
Ипотека в силу закона и договора имеет немало различий. Они касаются не только рисков для банка, но и иных важных особенностей:
|
Разновидность ипотеки |
В силу закона |
В силу договора |
|
На основании чего возникает? |
В соответствии с законом |
На основании договора |
|
Особенности регистрации |
Регистрация ипотеки происходит автоматически при оформлении документов на недвижимость в Росреестре. Осуществлять подачу бумаг может любая из сторон (залогодатель или залогодержатель) или обе одновременно. |
Нужна отдельная регистрация ипотеки. Подача документов в Росреестр требует присутствия обоих сторон сразу. |
|
Разновидность кредита |
Целевой |
Нецелевой |
|
Наличие залога |
Обязательно, им выступает приобретаемая недвижимость |
Может быть, но не обязательно. Перечень возможной недвижимости включает имеющуюся у заемщика недвижимость |
|
Нужно ли оплачивать госпошлину отдельно? |
Нет |
Да |
Ипотека в силу закона выгоднее для банка. С финансовой точки зрения она лучше и для заемщика: ему не надо тратиться на госпошлину, да и условия кредитования по такому кредиту выгоднее. Ипотека в силу договора дает больше прав и свобод по отношению к приобретаемой недвижимости, но отсутствие какого-либо залога потребует от клиента подтверждения своей финансовой состоятельности и благонадежности.
