Коммерческая ипотека для юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц сложная процедура, требующая не только большого количества документов, но и сопровождающаяся высокой степенью рисков не только для кредитора, но и заемщика.

Особенности коммерческой недвижимости

При оформлении ипотеки для юридических лиц на покупку коммерческой недвижимости банк сталкивается с высокими рисками, вызванными следующими обстоятельствами:

1. Оценка коммерческой недвижимости на предмет ее ликвидности — трудоемкий процесс, требующий учета многих факторов;
2. Коммерческий объект становится залоговым обеспечением не в момент получения средств от банка на его покупку, а только после того, как будет подписан акт приема-передачи и юридически право собственности перейдет к покупателю (момент перехода прав и оформление договора ипотеки с залогом не совпадает).

Для большей вероятности получения одобрения от банка на покупку коммерческого объекта следует учесть следующие моменты:

• Ориентироваться на уровень ликвидности объекта, на который влияют следующие факторы:
• Месторасположение (около центра или на окраине);
• Инфраструктура и наличие рядом других важных объектов, влияющих на рентабельность объекта;
• Проходимость;
• Площадь и другие технические характеристики объекта;
• Число сделок по отчуждению этой недвижимости.
• Банки охотнее выдают ипотеку на покупку имущественного комплекса (несколько объектов, располагающихся на одной территории и предназначенных для использования по единому назначению).

Коммерческая ипотека: особенности кредитования

Ипотека для юр. лиц нацеленная на приобретение недвижимости для коммерческих целей характеризуется следующими особенностями:

1. Длительный период рассмотрения заявки (это связано с тем, что служба безопасности банка рассматривает не только кредитную историю организации, но и запрашивает необходимые документы у государственных служб);
2. Период кредитования минимален — не больше 10 лет;
3. Годовые ставки по обязательству от 13 до 19%;
4. Первоначальный взнос 10 – 30% от выкупной стоимости объекта.

Плюсы и минусы ипотеки для юридических лиц

Плюсы:

• Возможность увеличить объемы производства, оборотные средства или развить бизнес за счет приобретения коммерческой недвижимости;
• Уйти от аренды коммерческой площади и зависимости от постоянного повышения цен на нее;
• Возможность оформить ипотеку с одновременным рефинансированием ранее взятых обязательств;
• Большинство банков предлагают приобрести коммерческие площади у их партнеров застройщиков по сниженной цене за квадрат и по сниженному годовому проценту;

Минусы:

• Несение больших затрат на оформление страховок;
• Малый срок кредитования, ввиду которого финансовая нагрузка очень велика;
• Большие предпринимательские риски, так как доходы юридического лица могут снижаться под воздействием экономических факторов.

Условия предоставления ипотеки организациям и ИП

Условия кредитования юридических лиц:

1. Условие о сроке нахождения организации на рынке и ведении бизнеса:

• Для сезонного бизнеса — от 1 года;
• Для работ, не связанных с сезонным фактором — от полугода;

2. Компания является резидентом России;
3. Выручка юридического лица не превышает лимита в 400 млн. рублей;

Условия кредитования ИП:

1. Возраст заемщика не менее 21 года и не более 70 лет (последний из указанных — на момент погашения обязательства);
2. Предприниматель не должен вести хозяйственную деятельность по упрощенной системе налогообложения (невозможно оценить рентабельность бизнеса и размер дебета и кредита);
3. Гражданство России.

Необходимые документы

Для оформления ипотеки на коммерческую недвижимость, юридическому лицу потребуется следующий пакет:

• Заявление заемщика или анкета;
• Паспорт заемщика (для ИП);
• Учредительный договор (если таковой имеется);
• Устав компании;
• Документы, удостоверяющие личность всех учредителей и руководителей организации;
• Сведения о лицах, имеющих право подписи документов финансового порядка (и образец такой подписи);
• Протокол собрания о выборе исполнительного органа;
• Приказ, подтверждающий назначение на должность главного бухгалтера;
• Свидетельство о постановке на учет в ФНС и государственной регистрации компании;
• Оттиск печати;
• Выписка из ЕГРПЮЛ или ЕГРИП (сформированная не позднее 1 месяца до дня обращения);
• Выписка об отсутствии налоговой задолженности;
• Бухгалтерская/финансовая отчетность по ведению предпринимательской/хозяйственной деятельности;
• Документы об аренде, лизинге и прочие;
• Правоустанавливающие документы на другой недвижимый объект, имущественный комплекс (если таковой предоставляется в качестве залога);
• Лицензии, разрешения, свидетельства о допуске к определенным видам работ;
• Документы, подтверждающие обязательства по другим кредитам;
• Сведения о других счетах в банковских учреждениях;
• Коммерческие бизнес договоры, отражающие сотрудничество с контрагентами;
• Сведения о поручителях;
• Доверенность на право представления интересов компании.

Способы оформления ипотеки

В рамках ипотечного кредитования юридических лиц выделяют несколько способов оформления обязательства. Среди них следующие алгоритмы сделки:

1. Банк переводит средства по займу после того как:

• Покупатель и продавец заключат договор;
• Покупатель перерегистрирует право собственности на свое имя;
• На купленный объект будет оформлен залог в пользу банка;

2. Ипотека предоставляется по следующему алгоритму:

• Покупатель и продавец заключают договор купли-продажи объекта с последующей его передачей в залог банку, первый выплачивает авансовый взнос и подписывает гарантию выплаты оставшейся выкупной цены объекта;
• На недвижимость оформляется залоговое обязательство в пользу банка;
• Оформляется переход права собственности от продавца к покупателю;
• Банк переводит оставшуюся сумму выкупной цены коммерческой недвижимости.

Банки, предлагающие финансовый продукт в виде ипотеки на коммерческую недвижимость

Ниже приведен перечень банков и их условия ипотечного кредитования компаний, нуждающихся в приобретении коммерческого объекта недвижимости

Особенности коммерческой ипотеки баз первоначального взноса

Несмотря на большие риски банка, связанные с высокой вероятностью невозврата средств и крупным размером займа, в исключительных случаях он может предложить ипотеку для покупки коммерческого объекта, не требующую первоначального взноса.

Первый взнос не потребуется, если заемщик обеспечит следующие условия:

1. Предоставит другой объект недвижимости в качестве дополнительного залога. Таковыми могут выступать:

• Иной коммерческий объект;
• Жилая площадь, используемая юридическим лицом в коммерческих целях;
• Транспортные средства, состоящие на балансе компании;
• Оборудование;
• Ценные бумаги;

2. Клиент-заемщик согласен погасить обязательство за более короткий срок по сравнению с базовыми условиями (в среднем такой срок может быть сокращен втрое);
3. Предметом ипотеки выступает высоколиквидный коммерческий объект (высшая категория ликвидности недвижимости — отличная гарантия банку, позволяющая в кратчайшие сроки и с наименьшей потерей времени реализовать недвижимость, в случае несостоятельности юридического лица. При наступлении кризисных течений, влекущих падение цен на недвижимость, такие объекты не сильно теряют свою оценку.

Заключение

Ипотека для юридических лиц выдается при соблюдении жестких требований к организации-заемщику и потенциальному объекту покупки. Банк оценивает платежеспособность компании, прозрачность ее деятельности, масштабы производства, кредитную историю. В отношении оценки потенциального предмета ипотеки действует принцип ликвидности, на который сказываются территориальные, технические, эксплуатационные и другие факторы. Кредитно-финансовые организации более охотно выдают ипотеку на покупку имущественного коммерческого комплекса, который может быть реализован в виде отдельных объектов при наступлении банкротства заемщика или иной его неплатежеспособности.