Ипотечный донор - это понятие появилось на рынке относительно недавно. Оно берет свое начало от кредитного донора. Это посредник, имеющий хорошую кредитную историю, который открывает на себя кредит для другого человека. Как правило, люди, обращающиеся к кредитным донорам, имеют плохую репутацию у банков и не могут самостоятельно взять займ. Донор может работать самостоятельно или через специализированную организацию. В последнем случае, фирма набирает штат доноров и ищет для них клиентов.
Порядок работы донора заключается в следующем:
- Беседа с потенциальным клиентом. На ней определяется необходимая сумма займа и другие условия кредита. Выясняются причины, по которым человек не может обратиться в банк самостоятельно, обсуждается комиссия посредника.
- Заключается договор между клиентом и посредником на оказание услуги.
- Посредник берет на свое имя деньги в банке.
- Донор отдает деньги клиенту под расписку (за вычетом комиссионных, которые могут достигать 30% от суммы займа).
Чем же отличается ипотечный донор? С объявлением о поиске ипотечных доноров выступили застройщики. Они предлагают людям, желающим купить квартиру, взять ипотеку под строительство новостройки и отдать эти деньги компании-застройщику (для финансирования строительства). По уверениям строительных фирм выплачивать кредит заемщику не придется - это будет делать за него застройщик, а также дополнительно заемщик получит 8% комиссионных от суммы займа.
По прошествии 1-2 лет займ полностью погашается, расторгается договор долевого участия, заемщики становятся собственниками квартир. Несмотря на то, что дом на этот момент еще не будет сдан, застройщик обещает, что строительство завершится в срок.
Такая схема несет дополнительные риски для банка. Ведь при выдаче денег кредитная организация тщательно проверяет заемщика (его финансовое состояние, кредитную историю) и определяет его надежность. А поскольку донор берет деньги не для себя, а для другого лица, проверить надежность реального плательщика кредита не представляется возможным. Также стоит учитывать, что к таким схемам прибегают только фирмы, имеющие нестабильное финансовое положение или юридические проблемы. Все это повышает риски банков по просрочкам платежей.
И, конечно же, самые большие риски берет на себя ипотечный донор. Ведь он оформляет кредит на себя, и банк будет требовать возврата денег именно с него. Если донор будет иметь дело с мошенниками, он останется и без квартиры (строительство не будет завершено) и с огромным долгом на руках. Также существует риск, что банк, узнав о такой схеме, а добровольно он на нее не согласится, потребует досрочного возврата денежных средств.
Если смотреть с юридической тоски зрения, то в такой схеме нет нарушения законодательства. Однако юристы не рекомендуют соглашаться на сомнительные предложения, так как велик риск столкнуться с мошенниками.
Рассмотрим пример мошеннической схемы. Человек берет в кредит 2,5 млн. рублей под 10% годовых на 15 лет. Ежемесячный платеж на таких условиях составит 27 тыс. рублей. Полученные от банка средства заемщик отдает застройщику, который погашает ежемесячные платежи по кредиту в течение нескольких месяцев. За это время мошенник обналичивает оставшиеся средства и скрывается, а строительная организация признает себя банкротом.
Вернуть деньги заемщику в этой ситуации практически невозможно, а поскольку стоимость квартиры на этапе строительства небольшая, должник даже не сможет значительно убавить основной долг за счет продажи недвижимости.
