Нечем платить ипотеку: что делать?

Если нечем платить и​потеку, то клиенту следует как можно быстрей поставить об этом в известность своего кредитора. Поскольку банки заинтересованы в плодотворном сотрудничестве с каждым заемщиком, специалисты ипотечного отдела всегда предложат несколько альтернативных выходов из сложного финансового положения, подразумевающих сохранение действующих договорных отношений.

Особенности ипотечного бремени

Ипотека представляет собой долгосрочное кредитное обязательство, возникающее в связи с использованием заемных средств банка для приобретения клиентом недвижимого объекта.

Особенности ипотеки заключаются в следующем:

• Приобретенный недвижимый объект остается в залоге у банка, дабы обеспечить потенциальные риски невозвратности средств;
• Недвижимость всегда подвергается независимой экспертной оценке, итоги которой указывают на оборотоспособность и ликвидность объекта;
• Предмет ипотеки обязательно страхуется на весь период исполнения долгового бремени (это правило закреплено на законодательном уровне);
• Личное страхование или страхование титула не являются обязательными при ипотеке, поэтому принуждение к их оформлению незаконно со стороны банка;
• Заемщик, приобретший недвижимость по договору ипотеки получает ограниченное вещное право, поскольку не может отчуждать или изменять назначение объекта без предварительного согласования и одобрения такой процедуры с банком.

Чем чревата неуплата взносов по ипотеке

Любое ипотечное обязательство в частном порядке может предусматривать следующие виды ответственности:

1. Снижение кредитного рейтинга клиента и ухудшение его кредитной истории:

• Повлияет на дальнейшие условия кредитования заемщика;
• Ее низкие показатели могут лишить клиента возможности претендовать на дополнительные опции и услуги банка по текущему кредиту, позволяющие снизить материальную нагрузку;
• Указанные последствия применяются, как правило, после недельной просрочки платежа или при периодически возникающем недобросовестном исполнении ипотеки;

2. Начисление пеней и штрафов:

• Могут взиматься как за просрочку платежа, так и за неисполнение требования по ежегодному оформлению дополнительных услуг, предусмотренных ипотечным договором (в частности, страхового полиса на недвижимость);
• Размер зависит от количества дней просрочки, процентной ставки штрафа и оставшейся суммы займа;
• Начисляются ежедневно и вплоть до полного погашения текущего долга;
• На практике выявлено, что суммы штрафов становятся внушительными даже при однодневной просрочке, поскольку размер ипотечного займа исчисляется несколькими миллионами рублей;

3. Постоянные звонки с напоминанием о допущении просрочки:

• Сотрудники банка связываются с заемщиком 7-10 дней после образования долга по ежемесячному взносу;
• Менеджер информирует лично клиента и его родственников, поручителей;

4. Обращение к коллекторам, работающим в штате сотрудников банка:

• Используемые ими методы борьбы с проблемными должниками признаются не слишком радикальными и направлены на подрыв авторитета клиента перед его родственниками и коллегами, что может поспособствовать пробуждению его совести и ответственности;
• Банк передает дело, если заемщик не погашает долг в течение месяца;

5. Обращение к коллекторам, работающим в стороннем агентстве:

• Банк использует указанную альтернативу только в тех ситуациях, когда заемщик допускает длительные просрочки, большие суммы долга и всячески скрывается от кредитора;

• Имеют профессионально отработанные методы истребования денежных средств у недобросовестных заемщиков, отличающиеся радикальным механизмами, которые могут выходить за рамки законных установок;
• Банк может оформить уступку прав на долг в пользу коллекторов, что сильно усугубит положение клиента, поскольку сотрудники агентства будут прилагать максимум усилий для возврата причитающихся им средств;

6. Аннулирование ипотечного договора в одностороннем порядке по инициативе кредитора:

• Случается при злостном уклонении от исполнения обязательства;
• Клиент полностью теряет все средства, ранее уплаченные банку;
• Предмет ипотеки изымается у собственника-должника;
• Чтобы погасить оставшуюся сумму долга кредитор отчуждает залоговый объект;
• Из полученной от продажи недвижимости выручки, банк первоначально покрывает все свои расходы и риски, которые понес в связи с недобросовестным исполнением обязательства заемщиком;
• Интересы клиента, некогда выступавшего собственником ипотечного объекта, будут удовлетворены по остаточному принципу из вырученных банком средств;

7. Обращение в судебную инстанцию:

• Кредитор прибегает к такому способу разрешения проблемы в последнюю очередь, если предшествующие альтернативы не дали положительных результатов;
• Все издержки, которые претерпел банк при осуществлении искового производства, попадут в перечень долговых требований, адресованных ответчику (заемщику);
• Процессуальное положение должника слишком шатко и его шансы выиграть дело ничтожны;
• При вынесении положительного решения по заявлению кредитора, со счетов заемщика в принудительном порядке будет списан весь удовлетворенный объем исковых требований;
• Если у ответчика нет достаточных средств для исполнения исковых требований банка, то судебные приставы будут вынуждены обратить взыскание на иное имущество должника и реализовать его на торгах.

Что делать, если нечем платить по ипотеке

Ввиду долгосрочности ипотечного обязательства клиент рискует столкнуться со множеством непредвиденных жизненных ситуаций и рисков, которые способны сильно ухудшить его материальное положение и повлечь нарушение условий договора в части сроков внесения платежей. Чтобы минимизировать последствия и не испортить отношения с кредитором, заемщику следует рассмотреть следующие пути решения проблемы, когда платить по ипотеке нечем:

1. Реструктуризировать долг:

• Возможность предоставляется по предварительному согласованию с банком, в процессе которого учреждение выясняет, какие причины побудили клиента на запрос указанной услуги;
• Влечет изменение ранее действующих условий договора (прежнее ипотечное соглашение аннулируется);
• Как правило, при реструктуризации клиент получает меньший размер ежемесячного платежа и более длительный период кредитования;
• В исключительных случаях реструктуризация может быть очень выгодна клиенту, если он становится участником специальной акции, по которой получает льготные условия ипотеки по сравнению с ранее действовавшими;
• Реструктуризация может быть проведена как в том кредитном учреждении, где была оформлена ипотека, так и в стороннем банке;

2. Попросить отсрочку платежа:

• Опция предоставляется только при наличии у клиента веской причины, повлекшей большие финансовые сложности:
  • Увольнение с работы не по инициативе самого заемщика;
  • Потеря кормильца;
  • Рождение ребенка;
  • Потеря трудоспособности;
  • Присвоение инвалидности;
  • Обострение хронических болезней;
  • Помещение на длительный период в стационар;
  • Ликвидация предприятия;
  • Сокращение штата сотрудников, под которое попал и заемщик;
  • Уменьшение заработной платы или понижение в должности;
• Клиент должен представить кредитору исчерпывающие доказательства в подтверждение своей просьбы;
• Каждое заявление на отсрочку платежа рассматривается в индивидуальном порядке;
• В зависимости от того, насколько неблагоприятно финансовое состояние клиента, банк может предоставить отсрочку на 1, 3, 6, 12 месяцев;
• Услуга чаще всего подразумевает освобождение заемщика от обязанности по внесению тела кредита, в то время, как проценты по займу все же уплачиваются (крайне редко банк готов предоставлять полную отсрочку);
• Оформляя кредитные каникулы, заемщик соглашается на продление сроков ипотеки в соответствии с периодом отсрочки;
• Поскольку на время отсрочки размер кредита остается прежним, итоговый объем переплат увеличится;

3. Использовать страховку:

• Если клиент, при заключении договора оформил личное страхование, то следует ознакомиться с перечнем страховых случаев;
• Особенно актуально, если уволили с работы и нечем платить ипотеку, так как это один из основных страховых случаев по которому клиенты соглашаются на услугу;
• Процедура сопряжена проверками правдивости оснований клиента, требующего компенсации;
• Застрахованному заемщику необходимо подготовить пакет документов, которые подтвердят тот факт, что случай действительно является страховым;

4. Перекредитоваться:

• К указанному варианту следует прибегать только в крайнем случае, поскольку он позволяет лишь временно решить проблему, но в последствии может еще сильнее усугубить сложившееся положение;
• Перекредитование рентабельно, если заемщик уверен в скором восстановлении своей платежеспособности и суммы переплат не велики;

5. Сдача ипотечной недвижимости в аренду:

• По общему правилу, сделка по сдаче в аренду допускается только с согласия кредитора;
• Процедура актуальна, когда:
  • У заемщика имеется альтернативная жилплощадь;
  • Предмет ипотеки – это элитная недвижимость и суммы, вырученной от сдачи ее в аренду будет достаточно для удовлетворения ежемесячного платежа банку и оформления социального найма другой квартиры;
• Заемщику следует учесть, что аренду лучше оформлять в той же валюте, что и ипотечное бремя, дабы избежать комиссии, взимаемой за конвертацию;
• Наиболее предпочтительные условия аренды – на длительный срок, что позволит организовать стабильную плату и избежать простоя.