Купить квартиру на материнский капитал можно как традиционным способом - без привлечения заемных средств банка (если суммы дотации достаточно для покупки), а также с помощью ипотеки или застройщика, которые получат от семьи средства материнского сертификата в безналичной форме, после того, как ПФР проведет проверку законности процедуры.
Что такое материнский капитал
Начиная с 2007 года в России начала действовать программа по предоставлению дотации в виде материнского капитала, а в 2018 году она была продлена до 2022 года.
Материнский сертификат представляет собой документ номиналом 453 тыс. 26 рублей, который может получить любая российская семья, воспитывающая двух и более детей (в том числе и приемных воспитанников), если они были рождены, усыновлены за период действия государственной программы.
Важно понимать, что такая поддержка оказывается однократно и может быть реализована только на конкретные цели, которые установил законодатель.
Нарушение законодательства в области распоряжения капиталом влечет наложение мер ответственности на всех участников такого мероприятия, в том числе и на семью.
Особенности распоряжения материнским капиталом
Распоряжение материнским капиталом осуществляется с учетом некоторых особенностей, среди них следующие:
- Может быть использован только на конкретные цели:
- Улучшение условий проживания семьи;
- Обучение детей;
- Формирование пенсии матери;
- Компенсация затрат по реабилитации ребенка с инвалидностью;
- Дотация может быть реализована только с согласия Пенсионного фонда РФ;
- При любом способе распоряжения материнским капиталом необходимо соблюдать интересы детей;
- Допускается использовать МК по частям (к примеру, одна часть на улучшение условий проживания, а оставшаяся – на образование ребенка);
- Средства сертификата не могут быть обналичены (все сделки осуществляются в безналичной форме, путем зачисления на расчетный счет).
Порядок покупки квартиры под материнский капитал
Покупка квартиры под материнский капитал осуществляется в определенном порядке и с обязательным участием в процессе Пенсионного фонда РФ, который оценивает законность цели распоряжения дотацией и условия ее проведения.
Ниже приведены способы приобретения жилья под материнский капитал.
По договору купли-продажи
В рамках законодательного регламента семья может приобрести жилплощадь за счет средств дотации по материнскому капиталу традиционным способом – по договору купли-продажи, при соблюдении следующих моментов:
- Средств дотации достаточно для полного покрытия выкупной цены объекта;
- Если объект оценен выше эквивалента МК, то семья должна самостоятельно внести разницу выкупной стоимости жилплощади, при этом необходимо учесть такие обстоятельства, как:
- Недостающая сумма вносится перед тем, как ПФР переведет средства МК продавцу;
- Процесс передачи средств оформляется предварительным договором купли-продажи с задатком;
- До того, как материнский капитал будет переведен на расчетный счет продавца, предмет договора находится в залоге у его первоначального собственника (после полного исполнения обязательств по проведению взаиморасчетов между контрагентами, залоговое обременение снимается и семья приобретает полную триаду прав на квартиру);
- Регистрация перехода прав осуществляется в обычном порядке – в Росреестре;
В ипотеку
Погашение ипотечного обязательства посредством привлечения средств материнского капитала может осуществляться путем:
- Внесения в качестве первого взноса по ипотечному кредиту;
- Погашения процентов по переплате, взимаемых за пользование средствами банка;
- Погашения долга, приходящегося по основной сумме займа (тела ипотечного кредита).
Указанный вариант использования средств материнского сертификата отличается следующими особенностями:
- Выделение долей в праве собственности на детей происходит после полного исполнения ипотечного договора, но не позднее полугода со дня, когда кредит был закрыт и с недвижимости снято обременение в виде залога;
- В ПФР, помимо общего пакета документов, подтверждающего существование ипотеки, необходимо представить справку из банка, в которой указывается следующее:
- Номер ипотечного договора;
- Стороны сделки;
- Предмет ипотеки;
- Сумма ежемесячного платежа;
- Период кредитования;
- Остаток долга;
- Согласие банка на перевод дотации по материнскому капиталу;
- Условие изменения обязательства (уменьшение ежемесячного платежа или срока исполнения обязательства по кредиту);
- Средства дотации будут перечислены в счет погашения долгового бремени не позже, чем через 3 месяца, после передачи полного пакета документов в ПФР;
- Отказ банка в принятии суммы материнского сертификата для погашения кредита по ипотеке считается неправомерным, поскольку законодательный регламент обязывает кредитно-финансовые учреждения осуществлять подобный зачет средств в пользу долга;
- Для использования дотации на погашение обязательства, семье не требуется дожидаться достижения ребенком трехлетнего возраста, так как законодатель выделил этот способ в качестве исключительного.
Покупка новостройки у застройщика
Закон допускает приобретать жилье напрямую у застройщика, однако к такой стороне сделки предъявляются определенные требования:
- Компания должна быть официально зарегистрирована в качестве юридического лица;
- Застройщик должен пройти аккредитацию;
Дом, в котором приобретается квартира, может быть:
- Объектом завершенного строительства (семья сразу же получает жилплощадь);
- На стадии строительства (оформляется договор долевого участия);
При покупке квартиры в новостройке за счет средств МК можно выделить плюсы:
- Стоимость квадратного метра жилплощади значительно ниже, чем на вторичном рынке;
- Современный тип постройки отличается рациональным расположением жилого пространства и достаточным размером комнат;
- Семья несет значительные риски, если:
- Становится долевым участником строительства (поскольку стройка может быть заморожена или полностью остановлена ввиду банкротства застройщика);
- Застройщик предусматривает в договоре специальный пункт, по которому стоимость жилплощади может увеличиться по окончанию строительства;
- Застройщики могут предоставить лояльные условия рассрочки платежа по недостающей сумме выкупной цены квартиры, в виде:
- Минимального годового процента переплаты (обычно около 2% в год);
- Семья может погашать долг не ежемесячно, а ежеквартально (важно понимать, что и сумма взноса будет пропорционально выше).
Необходимые документы
Получить материнский капитал на покупку квартиры можно в течение месяца (период рассмотрения ПФР заявления) после появления в семье второго воспитанника. Однако чтобы сделка состоялась, необходимо представить определенный пакет бумаг, среди которых (наиболее полный):
- Паспорт заявителя;
- Паспорт супруга/супруги;
- Согласие супруга/супруги на оформление обязательства по приобретению жилья с привлечением заемных средств (в том числе ипотека, долевое участие);
- Оригинал материнского сертификата (при его утере предоставляется дубликат);
- Свидетельство о рождении всех детей;
- Документы об усыновлении (если ребенок, дети приемные);
- Документ, удостоверяющий личность продавца квартиры;
- Предварительный договор по сделке купли-продажи квартиры;
- Основной договор по купле-продаже недвижимости;
- Расписка о получении задатка по сделке;
- Расписка о получении остатка суммы выкупной цены объекта;
- Справка, подтверждающая отсутствие долга по исполнению коммунального бремени за квартиру (запросить у продавца);
- Акт о проведении оценки квартиры;
- Правоустанавливающие документы на объект;
- Технические документы на квартиру;
- Ипотечный договор;
- Договор поручительства;
- Договор долевого участия (при покупке новостройки, не сданной в эксплуатацию);
- Договор залога (либо от банка, либо от собственника квартиры);
- Документы, подтверждающие страхование объекта (обязательно при ипотеке, но в исключительных случаях полис может потребовать и застройщик);
- Соглашение о выделе долей на детей с обязательной регистрацией документа у нотариуса;
- Справка от банка, застройщика, подтверждающая согласие на внесение дотации в счет погашения долга;
- СНИЛС (при оформлении заявления в ПФР на перевод МК);
- Документы, подтверждающие легальность деятельности кредитора, застройщика (может потребоваться в исключительных случаях, если такое юридическое лицо вызывает сомнения);
- Расчетный счет продавца, банка, застройщика;
- Справка, подтверждающая погашение долга перед продавцом, банком, застройщиком (если была рассрочка платежа) – для последующего выдела доли в праве;
- Нотариально оформленные документы, подтверждающие выдел доли на детей с последующей перерегистрацией права собственности (предоставляются в ПФР после того, как квартира свободна от залога ввиду полного погашения долга).
Заключение
Программа государственной помощи, предоставляющая дотации в виде материнского сертификата, значительно облегчила жизнь семьям, воспитывающим двух и более детей. Благодаря указанной субсидии родители и дети получили реальную перспективу обзавестись собственной жилплощадью или улучшить прежние условия проживания. Законодатель допускает прибрести на МК недвижимость путем оформления сделки купли-продажи, ипотечного обязательства или долевого участия в строительстве. Процедуру распоряжения дотацией от начала и до конца сопровождает Пенсионный фонд РФ.
